Für die Kündigung braucht es die Geschäftsadresse
Rechtsanwalt Dr. Hans-Christian Hauck von HauckSchuchardt Partnerschaftsgesellschaft von Rechtsanwälten mbB
Mietrecht. Gewerbemieter müssen in den Mieträumen keinen Geschäftssitz haben. Vermieter müssen für Zustellungen die aktuelle Geschäftsanschrift recherchieren.
OLG Hamburg, Urteil vom 7. Oktober 2025, Az. 4 U 48/25
Der Fall
Ein Mieter mietet in Hamburg ab März 2023 rund 315 qm Bürofläche für mindestens 61 Monate zu einer Monatsmiete von ca. 7.800 Euro. Bereits 2023 zahlt er mehr als 8.500 Euro zu wenig. Ende 2023 verlegt er den Firmensitz nach Heilbronn. Den im Handelsregister eingetragenen Wechsel teilt er dem Vermieter nicht mit. Nach weiteren Zahlungsrückständen kündigt der Vermieter dem Unternehmen 2024 fristlos. Die Kündigung überbringt ein Hausverwalter. Eine Mitarbeiterin eines Untermieters nimmt sie am 15. August 2024 entgegen und quittiert den Empfang. Der Mieter bestreitet den Zugang: Er habe dort weder Geschäftsräume noch Mitarbeiter. Die Anwälte des Vermieters erklären nach einem Termin im April 2025 am selben Tag erneut die fristlose Kündigung, nachdem die Miete für Januar bis März 2025 nicht gezahlt wurde. Das Landgericht gibt der Räumungsklage statt und wertet bereits die Kündigung vom 15. August 2024 als zugegangen. Als Grund nennt das LG die trotz mietvertraglicher Pflicht unterlassene Mitteilung, die ein schwerwiegender Treueverstoß sei. Der Mieter habe wegen Zahlungsrückständen jederzeit mit fristloser Kündigung rechnen müssen.
Die Folgen
Das OLG hingegen lehnt den wirksamen Zugang der Kündigung vom 15. August 2024 ab. Selbst bei identischer Geschäftsführerin von Mieter und Untermieter war die Mitarbeiterin des Untermieters keine Empfangsbotin des Mieters. Die fehlende Mitteilung der neuen Geschäftsanschrift reicht für einen schwerwiegenden Treueverstoß aus OLG-Sicht nicht, daher scheidet Zugangsfiktion aus. Vermieter oder Hausverwaltung hätten mit wenig Aufwand die Adresse im Handelsregister herausgefunden. Wirksam beendet die im Prozess nachgeschobene außerordentliche Kündigung vom 3. April 2025 das Mietverhältnis. Wegen drei ausstehenden Mieten für Januar bis März 2025 bestätigt das OLG das Räumungsurteil des LG.
Was ist zu tun?
Für die Kündigung eines Gewerberaummietverhältnisses muss der Vermieter oder seine Hausverwaltung die aktuelle Geschäftsanschrift des Mieters recherchieren und das Kündigungsschreiben dorthin adressieren. Eine Zugangsfiktion scheidet laut OLG aus, wenn der Mieter nur versäumt, seine neue, im Handelsregister ersichtliche Anschrift mitzuteilen, selbst wenn er sich dazu im Mietvertrag verpflichtet hat, da diese eine schwerwiegende Pflichtverletzung voraussetzt.
Geht eine außerordentliche Kündigung nicht zu und scheitert, kann eine Prozesskündigung im laufenden Verfahren das Mietverhältnis wegen eines neuen Kündigungsgrunds wirksam beenden. Der vom Mieter gerügte § 174 BGB gilt nicht für Kündigung durch Prozessbevollmächtigte.