Kaufinteressenten müssen nicht das Dach kontrollieren
IZ-Rechtskasten
Exposé-Angaben sind Beschaffenheitsvereinbarung
Rechtsanwalt Dr. Hans-Christian Hauck von HauckSchuchardt Partnerschaft von Steuerberatern und Rechtsanwälten mbB
Immobilienkaufrecht/ Maklerrecht. Ein Käufer ist nicht verpflichtet, das Dach einer Gewerbeimmobilie vor dem Kauf auf seine Wasserdichtigkeit hin zu untersuchen, wenn die Immobilie im Exposé mit einem „allgemein gepflegten Zustand“ angeboten wird.
OLG Zweibrücken, Urteil 28. Mai 2024, Az. 4 U 105/23
Der Fall
Der Käufer, ein erfahrender Immobilienmakler, erwirbt eine Werkstatthalle. Im Kaufvertrag war die Gewährleistung für Sachmängel ausgeschlossen. Im Exposé steht: „Die 1960 erbaute Immobilie wurde 1980 komplett und im Jahre 2000 die Fensterfront saniert, was der Immobilie einen allgemein gepflegten Zustand verleiht.“ Im notariellen Kaufvertrag erklärt der Verkäufer, dass ihm keine erkennbaren Mängel bekannt sind. Wenig später erfährt der Käufer von den Mietern, dass das Dach und große Teile der Regenrinne undicht sind und es bei starken Regenfällen zu Wassereinbrüchen kommt. Dem Verkäufer waren die Undichtigkeit des Dachs und der Regenrinne seit mindestens zwölf Monaten vor dem Kaufvertragsabschluss bekannt.
Dem Käufer fielen zwar bei der Besichtigung im Erdgeschoss Feuchtigkeitsschäden auf, die saniert werden müssen. Deshalb räumte ihm der Verkäufer auch einem Preisnachlass ein: von 320.000 Euro auf 276.000 Euro. Aber der Käufer hatte bei der Besichtigung das Dach nicht in Augenschein genommen, sondern sich auf die Angaben des Verkäufers und des Exposés verlassen.
Der Käufer klagt aufgrund dieser erheblichen Mängel am Dach auf Schadensersatz.
Die Entscheidung
Seiner Klage wurde sowohl vom Landgericht Zweibrücken als auch vom Pfälzischen Oberlandesgericht stattgegeben. Letzteres führt aus, dass auch in Anbetracht des Gebäudealters und des Kaufpreises (nebst Preisnachlass) die von einem Sachverständigen bestätigten rissigen und damit wasserdurchlässigen Faserzement-Wellplatten auf dem Dach kein hinzunehmender Verschleiß seien. Die Immobilie sei mangelhaft.
Nachdem das Exposé von einem „allgemein gepflegten Zustand“ spreche, sei diese Zustandsbeschreibung zur für den Kläger erwartbaren Beschaffenheit geworden. Ein undichtes Dach sei mit einem „gepflegten Zustand“ nicht in Einklang zu bringen.
Auch wenn der Käufer Makler sei, könne nicht verlangt werden, dass dieser bei der Besichtigung auf ein Dach wie dieses steige, noch dazu, wenn es nur über eine steile Leiter erreichbar sei, wie im vorliegenden Fall.
Was ist zu tun?
Zwar wurde bei diesem Immobilienverkauf kein Makler hinzugezogen; das Exposé wurde vom Verkäufer erstellt. Dennoch ist das Urteil gerade für Makler wichtig. Denn das Exposé spielt für die Erwerber bei ihrer Kaufentscheidung eine entscheidende Rolle und kann als Vertragsunterlage erachtet werde. Angaben müssen genau und dürfen nicht irreführend sein. Grundlage hierfür ist das BGB mit seinen Regelungen zu Sachmängeln und Gewährleistungsansprüchen.
Die Rechtsprechung unterstützt häufig Immobilienkäufer bei ihren Ansprüchen, die auf beschönigende und irreführende Exposé-Angaben beruhen. Daher sind Makler gut beraten, im Exposé wichtige Immobilienangaben zu prüfen und zu hinterfragen, ob beispielsweise die Zustandsbeschreibung im Exposé mit dem tatsächlichen Zustand in Einklang steht.