In Nebenkostenabrechnung darf Umsatzsteuer doppelt erhoben werden
Besprechung IZ-Rechtskasten Gewerberaummietrecht
Rechtsanwalt Dr. Hans-Christian Hauck von HauckSchuchardt Partnerschaft von Steuerberatern und Rechtsanwälten mbB
Gewerberaummietrecht. Ein Vermieter darf einem Gewerbemieter auch auf Nebenkosten, die mit Vorsteuern belastet sind, zusätzlich den vollen Umsatzsteuersatz in Rechnung stellen. Es spielt keine Rolle, dass das Finanzamt auf diese Nebenkosten zunächst zweimal Umsatzsteuer erhält.
LG Mannheim, Urteil vom 3. April 2024, Az. 4 S 45/23 (nicht rechtskräftig; Revision eingelegt)
Der Fall
Der Vermieter vermietet Gewerberäume an einen Friseursalon mit Wellnessinstitut. Er optiert für die Mieten zur Umsatzsteuer; der Mieter ist vorsteuerabzugsberechtigt. Der Mieter erhielt für das Jahr 2018 eine Betriebskostenabrechnung mit einer Nachzahlung. Er beglich den Betrag, forderte aber später einen Teil zurück. Nach seiner Meinung war die Abrechnung fehlerhaft. Sein Vermieter habe nicht nur auf die Betriebskosten Umsatzsteuer erhoben, die selbst nicht der Umsatzsteuer unterliegen, sondern auch auf Kosten, die bereits als Brutto-Betrag in der Abrechnung aufgeführt waren. Diese hätten als Netto-Betrag, zuzüglich Umsatzsteuer aufgeführt werden müssen. Sein Nachzahlungsbetrag wäre dann geringer gewesen. Der Mieter klagt den zu viel bezahlten Betrag ein. Das Amtsgericht gibt der Klage statt; der Vermieter geht in Berufung.
Die Entscheidung
Das Landgericht gibt dem Vermieter recht und weist die Klage des Mieters ab. Die Nebenkostenabrechnung ist sowohl formell als auch materiell ordnungsgemäß erstellt. Sie enthält alle gesetzlichen Mindestangaben, wie eine Gesamtkosten-Aufstellung, den Verteilerschlüssel, die Berechnung des Mieteranteils und den Abzug der geleisteten monatlichen Vorauszahlungen.
Materiell ist sie unter anderem deshalb richtig, weil beide Vertragspartner – wie geschehen – vereinbaren können, dass der Mieter die Umsatzsteuer auf Miete und Nebenkosten übernimmt, wenn eine solche anfällt (BGH, Urteil vom 25. Juli 2001, Az: XII ZR 137/99). Unabhängig von der umsatzsteuerlichen Vorbelastung der Nebenkosten entfällt auf diese mit der Nebenkostenabrechnung die gesetzliche Umsatzsteuer. Das gilt sogar für steuerbefreite Beiträge wie die Grundsteuer.
Der Vermieter darf dem Mieter auch auf Nebenkosten, die bereits mit Vorsteuern belastet sind, zusätzlich den vollen Umsatzsteuersatz in Rechnung stellen mit der Folge, dass das Finanzamt auf derartige Nebenkosten (zunächst) zweimal die Umsatzsteuer erhält.
Was ist zu tun?
Fälle wie diese sind nicht selten: Wohnungsmieter sind nicht vorsteuerabzugsberechtigt und erhalten eine Nebenkostenabrechnung mit Bruttobeträgen. Wird eine Gewerbefläche vermietet und für die Mieten zur Umsatzsteuer optiert, macht das die Nebenkosten-Abrechnung für die Gewerbefläche kompliziert. Vermieter sollten ihre Gewerbemieter bei anstehenden Abrechnungen über die Umsatzsteuer-Modalitäten informieren. Eine doppelt gezahlte Umsatzsteuer ist nicht verloren; sie wird vom Finanzamt erstattet.
Der BGH hat noch nicht darüber entschieden, ob der Vermieter dem Mieter auf vorsteuerbelastete Nebenkosten zusätzlich den vollen Umsatzsteuersatz berechnen darf. Bis dahin ist die geschilderte doppelte Berechnung rechtens.