Erst Schließzylinder tauschen, dann Schadensersatz
IZ-Rechtskasten
Erst Schließzylinder tauschen, dann Schadensersatz
Rechtsanwalt Dr. Hans-Christian Hauck von HauckSchuchardt Partnerschaft von Steuerberatern und Rechtsanwälten mbB
Gewerberaummietrecht. Ein Vermieter hat gegen seinen Mieter nur Anspruch auf Schadensersatz aufgrund eines Schlüsselverlusts, wenn er die Schließanlage tatsächlich getauscht hat.
Urteil AG Stuttgart vom 8. Dezember 2023; Az. 31 C 1969/23
Der Fall
Ein Gewerbemieter kündigte seinen Mietvertrag ordentlich. Im Zuge der Übergabe des Mietobjekts stellte sich heraus, dass er während der Mietzeit mehrere Schlüssel verloren hatte. Der Vermieter hatte die Besorgnis einer Missbrauchsgefahr durch Dritte und wollte den betroffenen Schließzylinder austauschen. Er konnte dies aufgrund eines Handwerkermangels jedoch nicht zeitnah tun.
Die Verjährungsfrist im Mietrecht ist mit sechs Monaten kurz. Um nicht Gefahr zu laufen, dass sein Anspruch verjährt, erhob der Vermieter eine Zahlungsklage und verlangte auf Basis eines Kostenvoranschlags vom Mieter Schadensersatz in Höhe von 3.589,69 Euro. Im Laufe des Verfahrens stellte der Vermieter zeitweise auf einen Feststellungsantrag um, hielt am Ende aber wieder an der anfänglichen Leistungsklage fest.
Die Entscheidung
Der Mieter erkannte im Laufe des Verfahrens die Forderung seines klagenden Vermieters an. Allerdings erst nachdem dieser tatsächlich die Schließanlage erneuert hatte. Das Gericht hatte darauf hingewiesen, dass der Anspruch auf Schadensersatz nur besteht, wenn die Schließzylinder tatsächlich ausgetauscht wurden. Es bezog sich dabei auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 5. März 2014 (Az. VIII ZR 205/13). Ein abstraktes Gefährdungspotenzial stellt regelmäßig keinen erstattungsfähigen Vermögensschaden dar. Es besteht so lange kein Schaden im rechtlich relevanten Sinne, solange eine Schließanlage und damit ein Schließzylinder nicht erneuert wurden. Der Austausch einer Schließanlage beziehungsweise eines Schließzylinders ist eine Maßnahme der Schadensverhütung. Für eine solche kann Schadensersatz erst nach der Durchführung verlangt werden.
Der Vermieter reagierte auf diesen Hinweis und stellte seine Klage um. Anstatt auf Schadensersatz verfolgte er seine Forderung im Rahmen eines Feststellungsantrags. Im Laufe des Verfahrens konnte der Schließzylinder dann getauscht und die diesbezüglichen Rechnungen vorgelegt werden. Der Vermieter verfolgte dann seine Forderung wieder im Rahmen einer Leistungsklage (Schadensersatz) weiter. Nach dem Zylindertausch erkannte der beklagte Mieter den Anspruch des Vermieters vollumfänglich an. Er wurde verurteilt, die Summe zu zahlen.
Was ist zu tun?
Zwei Dinge sind nach diesem Urteil zu beachten. Erstens kann im Falle eines Schlüsselverlusts Schadensersatz für den Tausch einer Schließanlage nur geltend gemacht werden, wenn diese tatsächlich ausgetauscht wurde.
Zweitens wird es aufgrund des Handwerkermangels zusehends zum Problem, solche Maßnahmen innerhalb der Verjährungsfrist umzusetzen. Kann der Austausch aus nachvollziehbaren Gründen nicht zeitnah erfolgen, sollte der Geschädigte seinen Anspruch im Rahmen einer Feststellungsklage verfolgen. So verhindert er eine Verjährung seiner Ansprüche. Letztlich ist davon auszugehen, dass der Fachkräftemangel künftig eher weiter zu- als abnimmt und sich die Ausführung solcher Arbeiten häufiger verzögern können.