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Wissenswertes für Büromieter

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Wissenswertes für Büromieter

Autor: Rechtsanwalt Dr. Hans-Christian Hauck von HauckSchuchardt Partnerschaft von Steuerberatern und Rechtsanwälten mbB

Was ist ein Mangel? Unterschied zwischen Sach- und Rechtsmangel

Voraussetzung für eine Mietminderung ist, dass die Mietsache bei oder nach Übergabe an den Mieter einen nicht unerheblichen Mangel aufweist. Es wird unterschieden zwischen Sach- und Rechtsmängeln:

Ein Sachmangel ist anzunehmen, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache (Ist- Beschaffenheit) für den Mieter nachteilig von dem vertraglich geschuldeten Zustand (Soll- Beschaffenheit) abweicht. Maßgeblich für die Soll-Beschaffenheit sind grundsätzlich nicht objektive Kriterien, sondern das vertraglich Vereinbarte. In einem ersten Schritt sind daher die im Mietvertrag enthaltenen Parameter zur Beschreibung der Mietsache zu prüfen. So wird zum Beispiel durch eine dem Mietvertrag als Anlage beigefügte Baubeschreibung der „Soll-Zustand“ festgelegt, wovon eine Abweichung grundsätzlich als Mangel zu bewerten ist. Haben die Parteien hingegen keine Vereinbarung getroffen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand durch den Nutzungszweck bestimmt. Dabei wird in der Regel mit dem bei vergleichbaren Objekten üblichen Standard zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses verglichen. Gibt es zu bestimmten Anforderungen technische Normen (z.B. DIN-Normen) müssen diese eingehalten werden. Ein häufig wiederkehrender Fall eines Sachmangels ist ein Aufzug, der längere Zeit kaputt ist.

Von einem Rechtsmangel wird gesprochen, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Mieträume nicht möglich ist, ohne das Recht eines anderen zu verletzen. Ein Beispiel hierfür ist eine Doppelvermietung. Tritt ein solcher Fall auf, kann der Mieter die Räume nicht vertragsgemäß nutzen, weil die Flächen zeitgleich an zwei Parteien vermietet wurden. Ein anderer Fall eines Rechtsmangels würde vorliegen, wenn Ihnen eine Fläche vermietet wurde, ohne dass der Vertragspartner dazu berechtigt gewesen wäre, weil ihm z.B. die Genehmigung zur Untervermietung seines Vermieters/ des Eigentümers nicht vorliegt.

Einfach weniger Miete zahlen? Das ist zu tun, wenn ein Mangel vorliegt

Liegt ein Sach- oder Rechtsmangel vor, sollte nicht leichtfertig die Miete gemindert werden, da nicht jeder Mangel eine Minderungsbefugnis begründet. So ist ein Mieter beispielsweise dann nicht zur Minderung berechtigt, sofern er den Mangel bei Vertragsabschluss kannte und sich diesbezüglich keine Rechte vorbe- halten hat. Oder falls er diesen selbst verur- sacht hat oder gemäß Mietvertrag selbst zur Beseitigung verpflichtet ist.

Sofern kein Ausschlussgrund vorliegt, beginnt die Minderungsbefugnis mit dem  Auftreten des Mangels und tritt automatisch kraft Gesetzes ein. Demnach muss die Minderungsabsicht nicht angekündigt werden. Allerdings ist das Auftreten des Fehlers dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Versäumt dies der Mieter und kann der Vermieter keine Abhilfe schaffen, ist der Mieter nicht berechtigt, die Miete zu mindern.

Zudem wird in vielen Verträgen das Minderungsrecht des Mieters eingeschränkt und z.B. davon abhängig gemacht, dass eine dem Vermieter gesetzte angemessene Mängelbeseitigungsfrist ungenutzt verstrichen ist. Es empfiehlt sich also auch an dieser Stelle, einen Blick in den Mietvertrag zu werfen. Selbst wenn der Mietvertrag keine konkreten Regelungen enthält, sollte dem Vermieter der Mangel im Idealfall schnellstmöglich angezeigt und gleichzeitig eine Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt werden. Sofern eine Mängelbeseitigung möglich ist, sollte diese das Ziel der Auseinandersetzung mit dem Vermieter sein.

Alles oder nichts? So viel Miete kann gemindert werden

Liegen die Voraussetzungen für eine Mietminderung vor, stellt sich die Frage, in welcher Höhe reduziert werden kann. Da die Voraussetzungen von Fall zu Fall unterschiedlich sind, ist auch die Minderungsquote im Einzelfall zu bestimmen. Sie hängt insbesondere von der Schwere des Mangels sowie dem Grad und der Dauer der Einschränkung ab.

Berechnungsgrundlage ist grundsätzlich die Bruttomiete. Der Mieter muss eine eigene Einschätzung treffen. Im Internet verfügbare Mietminderungstabellen mit einschlägigen Gerichtsentscheidungen dienen als Orientierungshilfe. Es ist jedoch zu beachten, dass es sich um Entscheidungen in Bezug auf einen konkreten Einzelfall handelt. Im Zweifel sollte ein Experte hinzugezogen werden.

Übrigens: Wird die Miete im Voraus gezahlt und tritt ein Mangel erst nach dem Zahlen der Miete auf, so kann die für den Zeitraum ab Auftreten des Mangels zu viel geleistete Mietzahlung vom Vermieter zurückverlangt werden.

Fazit:

Ein Mieter sollte die Miete nicht leichtfertig mindern, sondern sich vergewissern, dass die Voraussetzungen für die Reduzierung vorliegen, die Minderung nicht ausgeschlossen und die Höhe der Herabsetzung angemessen ist.

Wird die Miete zu Unrecht gemindert, kann es zu Zahlungsrückständen kommen, die den Vermieter unter Umständen zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigen.

Daran dürfte auch das neue Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht vom 27. März 2020 grundsätzlich nichts ändern.