Verkaufsfloskeln werden nicht vertraglicher Inhalt
Immobilien Zeitung
Verkaufsfloskeln werden nicht vertraglicher Inhalt
Rechtsanwalt Dr. Hans-Christian Hauck von HauckSchuchardt Partnerschaft von Steuerberatern und Rechtsanwälten mbB
Maklerrecht. Eine beschönigende Immobilienbeschreibung im Maklerexposé wird nicht zu einer vertraglichen Abrede, auf die sich der Käufer berufen kann.
OLG Dresden, Beschluss vom 17. März 2020, Az. 4 U 2183/19
Der Fall
In einem Maklerexposé für ein Einfamilienhaus stand, es „sei mit wenigen Handgriffen“ bereit „neue Besitzer zu beherbergen“. Außerdem wurde darauf verwiesen, dass das 1920 errichtete Gebäude in einem renovierungsbedürftigen Zustand ist. Im notariellen Kaufvertrag wurde kein Hinweis zum Gebäudezustand aufgenommen; vielmehr wurde ein Gewährleistungsausschluss vereinbart.
Die Erwerber klagten gegen die Verkäufer, weil ihr neues Heim gerade nicht mit wenig Aufwand auf Vordermann zu bringen war. Unter den Paneelen fanden sie Feuchtigkeits- und Schimmelschäden. Die Elektroanlage war in einem so desolaten Zustand, dass Gefahr für Leib und Leben bestand, so die Sicht der Kläger. Die Verkäufer hätten sie auf diese Sanierungsarbeiten hinweisen müssen.
Die Folgen
Die Richter folgten nicht der Meinung der Kläger. Sie befanden, dass die Angaben im Maklerexposé keine Beschaffenheitsgarantie seien. Weil im Kaufvertrag keine Hinweise hinsichtlich der geschuldeten Beschaffenheit des Einfamilienhauses aufgenommen wurden, gingen die Richter davon aus, dass die Verkäufer keine vereinbaren wollten. Auch sahen sie es nicht als erwiesen an, dass die Veräußerer die Erwerber über die vorgefundenen Mängel arglistig täuschen wollten.
Was ist zu tun?
Obwohl kein Makler als Kläger beziehungsweise Beklagter involviert war, ist der Fall für Immobilienvermittler bedeutend. Häufig finden sich in ihren Verkaufsunterlagen ungenaue Angaben zur Wohnfläche, zum Zustand oder zur Ausstattung. Dies kann Makler unter Umständen die Provision kosten und mit Schadenersatzansprüchen einhergehen. Dies gilt umso mehr, wenn der Käufer belegen kann, dass die vom Makler versprochene Eigenschaft für ihn kaufentscheidend war. Voraussetzung ist, dass konkrete Äußerungen oder Angaben vorliegen, die die Sollbeschaffenheit der Kaufsache näher bestimmen. Beispielsweise, indem die Immobilie als „Luxusimmobilie“ bezeichnet wird, die „nach neuestem Standard renoviert worden“ sei (BGH-Urteil vom 09.02.2018, Az: V ZR 274/16).
Dabei ist es, wie der verhandelte Fall zeigt, nicht immer einfach zwischen Beschaffenheitsgarantie (gemäß Paragraf § 434 I 1 BGB) und anpreisender Sprache zu unterscheiden.
Unabhängig davon hat der Makler gegenüber Kaufinteressenten Aufklärungs- und Informationspflichten zu erfüllen. So ist er verpflichtet, Angaben zur Wohnungsgröße zu überprüfen, sofern die tatsächlichen Grundrisse stark von den Angaben des Verkäufers abweichen. Dies ist Teil seiner Fachkunde. Bereiche, die über sein Wissen hinausgehen und für die Experten hinzugezogen werden müssen, muss er nicht eigeninitiativ prüfen.
Macht ein Vermittler Angaben ins Blaue, die sich später als falsch erweisen, haftet er dafür. Dies gilt häufig auch, wenn er einen Haftungsausschluss vereinbart hat.
Die Rechtsprechung tendiert dazu, dem Vermittler Prüfpflichten aufzuerlegen. Er sollte also seine Angaben gewissenhaft machen.