Untervermietung von Gewerbeflächen

Untervermietung von Gewerbeflächen
Vermieter und Verwalter von Gewerbeflächen haben oft ein ungutes Gefühl, wenn ihr Mieter Flächen untervermietet. Denn der Untermieter hat nur mit dem Hauptmieter einen Vertrag. Sie sollten daher bereits im Gewerbemietvertrag auf diese Option eingehen beziehungsweise bei der Vertragsverhandlung zwischen Haupt- und Untermieter einbezogen sein.

Von Rechtsanwalt Dr. Hans-Christian Hauck von HauckSchuchardt Partnerschaft von Steuerberatern und Rechtsanwälten mbB

Viele Unternehmen stehen wegen der Corona-Krise vor der Überlegung, Teile ihrer Gewerbeflächen unterzuvermieten. Bei manchen werden künftig mehr Angestellte zeitweise im Home-Office arbeiten. Andere sind wirtschaftlich betroffen und müssen sich von Mitarbeitenden trennen. In beiden Fällen sinkt ihr Raumbedarf.
Und weil Gewerbeflächen mit Mietvertragslaufzeiten zumeist über fünf oder zehn Jahre abgeschlossen werden, ist für den Mieter eine gewisse Flexibilität wichtig.

Für den Vermieter ist die Untervermietung hingegen mit gewissen Risiken verknüpft. Diese können mit mietvertraglichen Regelungen sowie der Kenntnis der entsprechenden Gesetzeslage auf ein annehmbares Maß reduziert werden. Vermieter und deren Liegenschaftsverwalter sollten daher bereits im Mietvertrag Details für eine mögliche Untervermietung regeln. Der Untermietvertrag selbst passt bestenfalls auf eine Seite, weil er Bezug auf die Vereinbarungen des Hauptmietvertrags nimmt. Wurden vorab keine Vereinbarungen getroffen, ist zu überlegen, ob der Vermieter beziehungsweise sein Verwalter bei den Verhandlungen des Untermietvertrags mit am Tisch sitzt.

Vermieter hat Untervermietung grundsätzlich zu akzeptieren
Grundsätzlich ist der Mieter – auch ohne vertragliche Regelung – verpflichtet, seinem Vermieter den Untermieter namentlich zu nennen und Auskunft zu wesentlichen Untermietbedingungen, wie insbesondere Laufzeit, Höhe der Untermiete, Nutzungsart, Übernahme einer Betriebspflicht sowie unter Umständen zu den wirtschaftlichen Verhältnissen des Untermieters, zu erteilen. Nur so kann der Vermieter beziehungsweise der eingesetzte Verwalter beurteilen, ob er die Untervermietung gegebenenfalls verweigern kann.

Ebenso wie bei der Wohnraumvermietung muss der Vermieter auch bei Gewerbeflächen eine Untervermietung akzeptieren. Nur wichtige Argumente können dagegensprechen. Ein wichtiger Grund kann beispielsweise sein, dass in einem Fachmarktzentrum ein zweiter Drogeriemarkt einziehen soll oder in einem Bürogebäude eine zweite Arztpraxis der gleichen Fachrichtung als Untermieter Flächen mieten möchte. Beides würde zu einer Konkurrenzsituation führen, wegen der der Vermieter von anderen Mietern in Anspruch genommen werden kann.

Eine Ablehnung ohne wichtigen Grund muss der Mieter nicht hinnehmen, ihm steht in diesem Fall ein Sonderkündigungsrecht zu (§ 540 Abs. 1, Satz 2 BGB). Der Ausschluss dieses Sonderkündigungsrechts sowie ein allgemeines Verbot der Untervermietung können nur durch eine Individualvereinbarung, die Mieter und Vermieter ernsthaft und individuell für den konkreten Vermietungsfalls aushandeln, erreicht werden. Im Zweifel wird der Vermieter nachweisen müssen, dass es sich tatsächlich um eine solche Individualvereinbarung zwischen Mieter und Vermieter handelt. In der Praxis dürfte dieser Nachweis häufig nicht gelingen, da die Mehrzahl der Gewerbemietverträge auf Mustern des Vermieters, die für eine Vielzahl von Fällen vorformuliert wurden, beruht.

Hauptmieter trägt gegenüber Untermieter die Vermieterfunktion
Manche Eigentümer schrecken vor einer Untervermietung zurück, weil sie Angst haben, dass ihre Flächen übermäßig abgenutzt werden und ihnen eine gewisse Kontrolle über den Untermieter fehlt. Denn gegenüber dem Untermieter übernimmt der Hauptmieter die Vermieterfunktion; zwischen Vermieter und Untermieter bestehen keine vertraglichen Beziehungen. Allerdings hat der Mieter bereits von Gesetzes wegen gegenüber dem Vermieter für den Untermieter einzustehen (§ 540 Abs. 2 BGB). Dessen ungeachtet kann für alle Beteiligten gegebenenfalls eine Regelung sinnvoll sein, wonach sich der Untermieter bei Fragen zum Mietgebrauch und -zustand direkt an den Liegenschaftsverwalter wenden darf. Auch Klauseln zu Renovierungsarbeiten beim Auszug sowie dem Umgang mit Mietereinbauten sollten im gleichen Umfang wie im Hauptmietvertrag auch im Untermietvertrag vereinbart werden.

Vermieter kann seine wirtschaftlichen Interessen schützen
In der Praxis ist der Gewerbemieter häufig wegen einer wirtschaftlichen Verschlechterung gezwungen, Flächen unterzuvermieten. Der Vermieter oder Verwalter ist gut beraten, wenn er eine Klausel aufnehmen lässt, wonach der Mieter verpflichtet ist, seine jeweiligen Untermietforderungen an den Vermieter abzutreten. So wird verhindert, dass der Hauptmieter seine Untermieteinkünfte eventuell nicht an den Vermieter weiterreicht.
Der Vermieter kann im Hauptmietvertrag zudem eine Gewinn-Abschöpfungsklausel vereinbaren, die ihn an den Untermieteinnahmen beteiligt, falls die Untermiete höher als die im Hauptmietvertrag vereinbarte Miete ist. Seine Zustimmung zur Untervermietung kann er ferner durch mietvertragliche Regelung an einen Untervermietungszuschlag knüpfen. Dieser sollte 20 Prozent der Miete nicht übersteigen.

Untermieter ist an Hauptmietvertrag „gekettet“
Der Untermieter muss mit dem Risiko leben, dass das Hauptmietverhältnis regulär endet oder gekündigt wird. Dann muss auch er unmittelbar ausziehen, weil der Vermieter einen Herausgabe- und Räumungsanspruch gegenüber dem Untermieter hat.
Trotz dieser Einschränkung bietet ein Untermietverhältnis für Mieter viele Vorzüge. Seit einigen Wochen steigen vor allem an großen Bürostandorten wie Berlin, Frankfurt am Main, Düsseldorf und München die Zahl der Untermietangebote. Ein Unternehmen findet so unter Umständen recht spontan ein gut ausgestattetes Büro auf dem Markt. Gerade in neueren Bürogebäuden ist auch die technische Ausstattung auf dem neuesten Stand. Büromobiliar ist häufig vorhanden und kann genutzt werden, was die Investitionen minimiert.

Der Autor:
Rechtsanwalt Dr. Hans-Christian Hauck ist auf Immobilienrecht spezialisiert und Partner bei Hauck-Schuchardt in Frankfurt am Main.