Provisionsanspruch des Maklers auch bei Ausübung eines Vorkaufsrechts
IZ-Rechtskasten Maklerrecht
Provisionsanspruch des Maklers auch bei Ausübung eines Vorkaufsrechts
Rechtsanwalt Dr. Hans-Christian Hauck von HauckSchuchardt Partnerschaft von Steuerberatern und Rechtsanwälten mbB
Maklerrecht. Wurde dem Makler im Kaufvertrag ein Provisionsanspruch vertraglich zugunsten Dritter zugesichert, muss ein Vorkaufsberechtigter nach Ausübung des Vorkaufsrechts diese Vereinbarung erfüllen und die Courtage bezahlen.
Hanseatisches Oberlandesgericht, Beschluss vom 26.09.2023; 1 U 100/22
Der Fall
Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses über einen Makler wurde im notariellen Kaufvertrag vereinbart, dass der Käufer für die Vermittlung, den Nachweis des Kaufvertrags, an den Makler eine Provision zu zahlen hat. Dem Makler wurde ein eigener Anspruch hierauf gegen den Käufer eingeräumt. Ein Vorkaufsberechtigter übte sein Vorkaufsrecht aus, lehnte jedoch eine Courtagezahlung ab. Erstens sei die Vereinbarung im Kaufvertrag ein Fremdkörper und somit für ihn nicht bindend. Zweitens handele es sich bei der Maklerklausel um eine unwirksame Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB). Der Makler klagte daraufhin auf Zahlung der Provision.
Die Entscheidung
Der Makler bekam vor Gericht recht. Mit Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Kauf mit dem Vorkaufsberechtigten unter den Bedingungen zustande, welche der Verkäufer mit dem Erstkäufer vereinbart hat. War im Kaufvertrag zugesichert, dass der Erwerber die Provision an den Makler zu zahlen hat und wurde diesem ein eigener Anspruch hierauf gegen den Käufer eingeräumt, ist der Vorkaufsberechtigte zur Zahlung verpflichtet. Eine Ausnahme gilt nur, sofern die Maklerklausel nicht wesensgemäß zum Kaufvertrag gehört, sondern einen Fremdkörper darstellt. Das Gericht sah die Übernahme der Maklercourtage durch den Käufer aber nicht als Fremdkörper im Kaufvertrag an. Auch einseitig beim Käufer entstehende Maklerkosten werde ein Erwerber zum Kaufpreis hinzurechnen und bei seiner Kaufentscheidung berücksichtigen. Die Maklerkosten hielten sich im marktüblichen Rahmen.
Ferner sah das Gericht die Maklerklausel nicht als AGB an. Allein die Tatsache, dass der beurkundende Notar eine Formulierung wählte, die er bei derartigen Vereinbarungen ständig gebraucht, macht diese nicht zu einer AGB. Der Notar hatte die Maklerklausel vielmehr als Individualvereinbarung nach einem in seiner Praxis gebräuchlichen Muster entworfen.
Was ist zu tun?
Maklerklauseln in notariellen Kaufverträgen sind immer wieder Streitpunkt vor Gericht. Dabei hat der BGH wiederholt klargestellt, dass im Kaufvertrag ein eigenständiger Makleranspruch zugunsten Dritter vereinbart werden kann und sich dieser auch auf vorkaufsberechtigte Erwerber erstreckt.
Makler sind grundsätzlich gut beraten, im Kaufvertrag eine Maklerklausel zugunsten Dritter aufnehmen zu lassen. Zwar ging die Zahl der Provisionsstreitigkeiten zurück, seit Ende 2020 das Gesetz hinsichtlich der Verteilung der Maklerkosten in Kraft trat, wonach ein Maklervertrag der Textform bedarf und maximal 50 Prozent der Kosten übertragen werden können. Diese Bestimmungen gelten aber nur, wenn der Käufer der Immobilie als Verbraucher handelt.
Insoweit schadet es nicht, eine Maklerklausel in den Notarvertrag aufzunehmen, vor allem beim Vorhandensein von Vorkaufsberechtigten: Doppelt genäht hält besser.