Auch ein Untermakler verliert wegen Verflechtung seine Provision
Immobilien Zeitung
Auch ein Untermakler verliert wegen Verflechtung seine Provision
Rechtsanwalt Dr. Hans-Christian Hauck von HauckSchuchardt Partnerschaft von Steuerberatern und Rechtsanwälten mbB
Maklerrecht. Kauft ein freier Mitarbeiter einer Maklerfirma über eine GbR, an der er als Gesellschafter beteiligt ist, eine Immobilie, verdient er keine Provision. Dies gilt auch, wenn er mit seinem Auftraggeber eine Provisionsteilung vereinbart hat.
OLG Dresden, Urteil vom 05.11.2015, Az: 8 U 542/15
Der Fall
Es ging in diesem Fall um eine Provisionszahlung, die zwei Bereiche tangiert. Erstens ein Vertragsverhältnis zwischen einem freien Mitarbeiter (Untermakler) und seinem auftraggebenden Makler sowie zweitens um eine persönliche Verflechtung: Eine GbR erwarb eine Immobilie, an der der Untermakler als Gesellschafter beteiligt war. Die GbR zahlte eine Provision an das vermittelnde Maklerunternehmen. Der Untermakler, der mit seinem auftraggebenden (Haupt-)Makler für Vermittlungsfälle eine Provisionsteilung vereinbart hatte, forderte diesen Betrag ein. Der Hauptmakler verweigerte die Zahlung wegen der persönlichen Verbindung von Untermakler und GbR. Daraufhin klagte der Untermakler auf Zahlung.
Die Folgen
Die Richter verneinten die Provisionszahlung. Zunächst stellten sie fest, dass es sich bei der Vereinbarung zwischen Haupt- und Untermakler weder um einen Gesellschafts- noch einen Maklervertrag, sondern um ein partiarisches Rechtsverhältnis handelt. Provisionsansprüche sind nicht gemäß § 652 BGB, sondern als Vergütung für die Unterstützung bei der Maklertätigkeit zu erachten. Regelungen des Maklerrechts können allerdings analog angewendet werden.
Weil der Untermakler am Zustandekommen des Vermittlungsvertrags beteiligt war, erwächst daraus zwischen beiden Maklern ein Provisionsanspruch, so die Richter. Sie störte es nicht, dass der Untermakler vertraglich mit seinem Auftraggeber verflochten ist. Dies ist grundsätzlich legitim und nicht provisionsschädlich.
Weil der Kläger allerdings aufgrund seiner maßgeblichen GbR-Beteiligung zugleich als Käufer auftrat, verliert er den Provisionsanspruch. Wie beide Makler bereits in ihrem Vertrag fixiert hatten, verdient der Untermakler 35 Prozent der Provision, sofern er beim Zustandekommen eines Kaufvertrags als Vermittler tätig ist. Dies schließt aus, dass er selbst als Erwerber auftritt. Um die Courtage zu verdienen, hätte ein Dritter den Hauptvertrag unterzeichnen müssen.
Was ist zu tun?
Persönliche Verflechtungen beschäftigen häufig die Gerichte. Das Maklerrecht ist diesbezüglich eindeutig: Es muss eine Vermittlung an einen Dritten stattgefunden haben, um eine Provision zu verdienen. Sind die Personen eng miteinander verwandt, ist der Makler an dem Unternehmen oder der Gesellschaft beteiligt etc., erlischt der Courtageanspruch.
Dies erstreckt sich unter Umständen auch auf freie Mitarbeiter im Maklerbüro. Grundsätzlich stehen verschiedene Entlohnungsmodelle zur Wahl. Neben festen Stunden- oder Tagessätzen können Makler und freier Mitarbeiter auch eine erfolgsabhängige Vergütung vereinbaren, was durchaus üblich ist. Bei einer solchen muss der freie Mitarbeiter damit rechnen, bei seiner Arbeit ebenso behandelt zu werden, wie sein Auftraggeber im Außenverhältnis. Beide Geschäftspartner sollten sich dieser Tatsache bewusst sein.