Sanktionsdurchsetzungsgesetz II: Barzahlungsverbot bei Immobilientransaktionen – und Immobilienbesitz goes Transparenzregister

Am 28. Dezember 2022 ist das „Zweite Gesetz zur effektiveren Durchsetzung von Sanktionen“ (Sanktionsdurchsetzungsgesetz II; SDG II) in Kraft getreten, mit dem insbesondere das Geldwäschegesetz (GwG) und die Grundbuchordnung (GBO) geändert wurden. Eine Reihe von für die Immobilienbranche wichtigen Änderungen wird demnächst in Kraft treten. Für Transaktionen mit und das Halten von Immobilien bedeutet dies zusammengefasst Folgendes:

• Übertragung von Immobiliendaten aus dem Grundbuch an das Transparenzregister: Sofern ein Unternehmen (in der Terminologie des GwG: „Vereinigung“) seine wirtschaftlich Berechtigten dem Transparenzregister melden muss (was abgesehen von einer GbR praktisch immer der Fall ist) und Immobilienbesitz hält, werden sich die wesentlichen Angaben über diesen Immobilienbesitz künftig dem Transparenzregister entnehmen lassen: Die Grundbuchämter sind verpflichtet, die bereits strukturiert vorliegenden Daten bis zum 31. Juli 2023 dem Transparenzregister zu übermitteln.
  
  
• Pflicht zur Meldung der wirtschaftlich Berechtigten von ausländischen Unternehmen, die in Deutschland gelegene Immobilien halten, an das Transparenzregister: Bisher mussten ausländische Gesellschaften nur dann dem deutschen Transparenzregister ihre wirtschaftlich Berechtigten melden, wenn sie im Rahmen eines asset deal oder eines share deal in Deutschland Immobilien erwerben wollten. Nunmehr müssen ausländische Unternehmen schon dann, wenn sie Immobilieneigentum im Deutschland halten, ihre wirtschaftlich Berechtigten dem Transparenzregister mitteilen, und dies spätestens bis zum 30. Juni 2023.
  
  
• Barzahlungsverbot bei Immobilientransaktionen: Ab dem 1. April 2023 ist für Rechtsgeschäfte im Rahmen eines Immobilienerwerbs eine Barzahlung oder die Erbringung des Kaufpreises mit Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen untersagt. Die an einer Immobilientransaktion Beteiligten müssen in Zukunft gegenüber dem Notar u.a. nachweisen, dass die Gegenleistung mit zulässigen Mitteln erbracht wurde.
  
  
• Neue Pflicht für Notare zur Meldung von immobilienbezogenen Unstimmigkeiten: Ab dem 1. Januar 2026 müssen Notare für den Fall, dass im Transparenzregister abgerufene Angaben über Immobilien von sonstigen dem Notar vorliegenden Informationen abweichen, dies dem Transparenzregister melden.

Im Detail:

1. Übermittlung von Grundbuchdaten an das Transparenzregister

Um - so das Bundesfinanzministerium – den Immobilienbereich transparenter zu machen und um die Zeit, bis eine bundesweite elektronische Abfragemöglichkeit der Grundbücher fertiggestellt sein wird, zu überbrücken, werden nunmehr nach den §§ 19a, 19b GwG Immobiliendaten im Transparenzregister verfügbar gemacht. Grundbuchämter (oder, sofern dies das Landesrecht vorsieht, auch die Katasterämter) sollen einmalig bis spätestens zum 31. Juli 2023 wesentliche Immobilieninformationen zu allen bei Ihnen geführten Grundbuchblättern (zuständiges Amtsgericht, Grundbuchbezirk, die in Abt. I geführten Eigentümer etc.) dem von der Bundesanzeiger Verlag GmbH geführten Transparenzregister übermitteln. Nach dem 1. August 2023 müssen die Grundbuchämter dann auch alle Veränderungen dem Transparenzregister mitteilen. Das Transparenzregister wiederum ordnet die ihm übermittelten Immobiliendaten den Unternehmen, welche ihre wirtschaftlich Berechtigten dem Transparenzregister hatten melden müssen, zu und speichert sie. Die Öffentlichkeit erhält keine Einsicht in die Immobiliendaten; Einsicht erhalten nur bestimmte Behörden, Kredit-, Finanzdienstleistungs-, Zahlungs- und Geldinstitute sowie Notare. Für diese besteht ab dem 1. Januar 2026 unter bestimmten Voraussetzungen eine Pflicht zur Abgabe einer Unstimmigkeitsmeldung (näher dazu Ziff. 4).

2. Pflicht zur Meldung wirtschaftlich Berechtigter auch für ausländische Unternehmen mit Immobilienbesitz in Deutschland

Bisher mussten ausländische Unternehmen ihre wirtschaftlich Berechtigten nur dann dem deutschen Transparenzregister mitteilen, wenn sie eine in Deutschland gelegene Immobilie erwerben wollten. Für asset deals galt dies seit dem 1. Januar 2020, für share deals ab dem 1. August 2021. Nunmehr müssen auch ausländische Unternehmen, die eine Immobilie – auch über eine Beteiligung an einer Objektgesellschaft - in Deutschland halten und diese vor dem 1. Januar 2020 (mittels eines asset deal) bzw. vor dem 1. August 2021 (durch den Erwerb einer Beteiligung an einer Objektgesellschaft) erworben hatten, ihre wirtschaftlich Berechtigten dem Transparenzregister melden, und zwar spätestens bis zum Ablauf des 30. Juni 2023 (§§ 20 Abs. 1 Satz 3, 4, 10 Abs. 9 Satz 4, 59 Abs. 13 GwG). Ist eine Meldung nicht erfolgt, besteht für den Notar ein Beurkundungsverbot; des Weiteren droht ein Bußgeld. Eine Pflicht für ausländische Unternehmen mit in Deutschland gelegenen Bestandsimmobilien zur Meldung ihrer wirtschaftlich Berechtigten an das deutsche Transparenzregister besteht allerdings dann nicht, wenn die ausländische Gesellschaft die notwendigen Angaben bereits an ein anderes Register eines EU-Mitgliedsstaates übermittelt hat. Betroffen von dieser erweiterten Meldepflicht sind somit im Wesentlichen ausländische Gesellschaften mit Sitz in Nicht-EU-Staaten, die bisher noch keine Meldung ihrer wirtschaftlich Berechtigten an das deutsche Transparenzregister vorgenommen haben.

3. Barzahlungsverbot beim Erwerb von Immobilien

Bei Rechtsgeschäften, die den Kauf oder Tausch einer inländischen Immobilie (asset deal) oder den Erwerb von Anteilen an einer Gesellschaft, zu deren Vermögen unmittelbar oder mittelbar eine inländische Immobilie gehört (share deal), zum Gegenstand haben, kann ab dem 1. April 2023 nach § 16a GwG die Gegenleistung nicht mehr mit Bargeld, Kryptowährung, Gold, Platin oder Edelsteinen erbracht werden. Der Verstoß gegen das neue Barzahlungsverbot macht den Vertrag allerdings nicht unwirksam. Allerdings hat die entgegen dem Barzahlungsverbot erbrachte Leistung keine Erfüllungswirkung. Die Leistung kann viel mehr vom Erwerber zurückverlangt werden und muss von diesem dann im Einklang mit dem Barzahlungsverbot erneut geleistet werden (§ 16a Abs. 1 Satz 3 GwG).

Bei einem asset deal, nicht aber bei share deals gelten nunmehr Nachweispflichten der Beteiligten und Kontroll-, Dokumentations- und Meldepflichten des Notars (§ 16a Abs. 2 – 5 GwG). Die Beteiligten müssen zunächst gegenüber dem Notar in geeigneter Form (etwa durch einen Über-weisungsbeleg) nachweisen, dass die Gegenleistung im Einklang mit dem Barzahlungsverbot bewirkt wurde (§ 16a Abs. 2 Satz 1, 2 GwG). Der Notar darf den Antrag auf Eigentumsumschreibung erst dann einreichen, wenn er die Nachweise erhalten und deren Schlüssigkeit festgestellt hat (§ 16a Abs. 3 Nr. 1 lit. a) GwG). Wird dem Notar in angemessener Zeit nach der Fälligkeit kein schlüssiger Nachweis vorgelegt, muss er die Beteiligten zur Vorlage des Nachweises innerhalb einer angemessenen Frist auffordern. Wird dem Notar innerhalb dieser Frist kein schlüssiger Nachweis erbracht, muss er dies zukünftig der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen (FIU) melden. Sind fünf Werktage nach dem Tag der Abgabe der Meldung abgelaufen, darf der Notar den Antrag auf Eigentumsumschreibung einreichen, sofern die FIU dies nicht untersagt hat (§ 16 a Abs. 3 Nr. 1 lit. b), Nr. 2 GwG). Infolge einer Änderung der GBO können die Beteiligten den Antrag auf Eigentumsumschreibung nicht mehr selbst beim Grundbuchamt einreichen. Grundbucheintragungen aufgrund der Auflassung eines Grundstücks oder der Bestellung oder Änderung des Inhalts oder Übertragung eines Erbbaurechts können nach neuem Recht nur vorgenommen werden, wenn ein Notar den Antrag im Namen eines Antragsberechtigten eingereicht hat (§ 13 Abs. 1 Satz 3 GBO iVm § 20 GwG). Den Beteiligten ist es daher nicht möglich, durch direkt eingereichte Anträge die geldwäscherechtlich vorgesehene Kontrolle durch den Notar zu umgehen.

Die Nachweis- und Kontrollpflichten gelten nach § 16 Abs. 5 GwG nicht, wenn der Kaufpreis einen Betrag von EUR 10.000 nicht übersteigt oder soweit der Kaufpreis über ein Anderkonto des mit der Einreichung des Eintragungsantrags beauftragten Notars erbracht wird. Besonderheiten gelten im Falle der Vereinbarung einer Kaufpreiszahlung nach Eigentumsumschreibung (§ 16a Abs. 4 GwG).

4. Neue immobilienbezogene Unstimmigkeitsmeldepflicht für Notare

Nach § 23b GwG müssen Notare sowie einzelne Behörden und bestimmte sonstige Verpflichtete ab dem 1. Januar 2026 dem Transparenzregister Abweichungen melden, die zwischen den Angaben über Immobilien, welche im Transparenzregister zugänglich sind, und den eigenen zur Verfügung stehenden Angaben und Erkenntnissen festgestellt werden. Bei Notaren steht diese neue Meldepflicht aufgrund des Rechtsberatungsprivilegs jedoch unter dem Vorbehalt, dass der Notar positive Kenntnis von einer Geldwäsche haben oder zugleich eine Meldepflicht nach der noch anzupassenden GwGMeldV-Immobilien bestehen muss (§ 23b Abs. 1 Satz 1 iVm § 43 Abs. 2 GwG).

Ihre Ansprechpartner:

Dr. Hans-Christian Hauck
Rechtsanwalt - Partner
T +49 (0) 69 90 55 88 - 210
F +49 (0) 69 90 55 88 - 280
hc.hauck@hauckschuchardt.com

Dr. Michael Müller
Rechtsanwalt – Of Counsel
T +49 (0) 69 90 55 88 -140
F +49 (0) 69 90 55 88 - 20
m.mueller@hauckschuchardt.com

Dieses Mandantenrundschreiben ist lediglich eine allgemeine, unverbindliche Mitteilung und ersetzt daher nicht eine detaillierte Recherche oder fachkundige Beratung im konkreten Einzelfall. Es besteht kein Anspruch auf sachliche Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Eine Verwendung liegt damit in der eigenen Verantwortung des Lesers. Jegliche Haftung seitens der HauckSchuchardt Partnerschaft von Steuerberatern und Rechtsanwälten mbB wird ausgeschlossen. Die Wiedergabe, Vervielfältigung, Verbreitung und/oder Bearbeitung sämtlicher Inhalte dieser Mandanteninformation sowie jegliche sonstige Nutzung ist nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung von HauckSchuchardt Partnerschaft von Steuerberatern und Rechtsanwälten mbB gestattet.