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Wer sein Vorkaufsrecht ausübt, muss auch den Makler bezahlen

– In der Presse

Immobilien Zeitung

Maklerrecht. Wer ein Vorkaufsrecht ausübt, übernimmt auch die im Kaufvertrag vereinbarte Verpflichtung, das Maklerhonorar zu bezahlen.

DER FALL
Die Eigentümerin einer Wohnung, die mit einem dinglichen Vorkaufsrecht belastet war, suchte über einen Makler einen Käufer. Als dieser gefunden war, wurde im Kaufvertrag eine sogenannte Maklerklausel vereinbart. Darin verpflichteten sich Käufer und Verkäufer, dem Vermittler jeweils eine Provision in Höhe von 3,57% des Kaufpreises zu zahlen. Der Vorkaufsberechtigte übte danach sein Vorkaufsrecht aus und weigerte sich, das Maklerhonorar zu zahlen. Daraufhin verklagte ihn der Makler.

DIE FOLGEN
Der Vorkaufsberechtigte muss das Maklerhonorar zahlen, urteilte das LG Frankenthal. Zwar hat er den Makler weder beauftragt noch seine Dienste in Anspruch genommen. Da er aber das Vorkaufsrecht ausgeübt hat, ist er an die Zahlungsverpflichtung aus dem Kaufvertrag gebunden. Nach § 464 Abs. 2 BGB kommt bei der Ausübung eines Vorkaufsrechts der Kauf zwischen dem Berechtigten und Verpflichteten unter den Bestimmungen zustande, die der Verpflichtete mit dem Dritten, mithin dem Erstkäufer, vereinbart hat. Der Dritte hatte sich in dem hier vorliegenden Fall mit der Maklerklausel im Kaufvertrag dazu verpflichtet, dem Makler ein Honorar zu bezahlen. In diese Zahlungsverpflichtung ist der spätere Erwerber eingetreten, auch wenn er dies womöglich gar nicht wollte. Indem er sein Vorkaufsrecht ausübte, ist er nicht nur in den bereits geschlossenen Kaufvertrag eingetreten, sondern auch in die dort enthaltene Zahlungsverpflichtung des Maklerhonorars.

WAS IST ZU TUN?
Wird ein Vorkaufsrecht ausgeübt, kommt der bereits geschlossene Vertrag zwischen Verkäufer und Erstkäufer mit den identischen Inhalten zwischen dem Verkäufer und dem Vorkaufsberechtigten zustande. Insofern gelten zwischen den neuen Vertragsparteien alle im ersten Vertrag vereinbarten Regelungen sowie wechselseitigen Rechte und Pflichten unverändert fort. Dies gilt grundsätzlich auch für Vereinbarungen in Bezug auf Maklerhonorare. Wer ein Vorkaufsrecht ausüben will, sollte den Kaufvertrag daher stets sorgfältig prüfen. Ungeachtet dessen sollte auch bereits bei der Formulierung des (Erst-)Kaufvertrags das Thema Vorkaufsrecht beachtet werden. Im Rahmen der Vertragsgestaltung sind verschiedene Regelungsmöglichkeiten von Maklerklauseln denkbar und auch weitere Varianten, z.B. Rücktrittsrechte, möglich. Daher sollte dieses Thema, nicht zuletzt wegen der möglicherweise erheblichen Folgen eines Vorkaufsrechts, bereits bei der Vertragsgestaltung berücksichtigt und geklärt werden. ahl

Rechtsanwalt Dr. Bastian Hirsch von Hauck Schuchardt