Vermieterpfandrecht schließt Kautionsanspruch ein

Gewerberaummietrecht. Das Vermieterpfandrecht umfasst auch den Anspruch auf eine Kaution, die der Mieter entgegen der Vereinbarung nicht bezahlt hat. Die Kaution darf bei Gewerbemietverträgen weit über den bei der Wohnraumvermietung möglichen Höhe liegen.

OLG Köln, Urteil vom 22.12.2021, Az: 22 U 13/20

Der Fall

Ein Vermieter kündigt seinem Mieter fristlos und macht am Inventar des Mietgegenstands sein gesetzliches Vermieterpfandrecht geltend. Der Vermieter beruft sich darauf, dass ein Mietrückstand besteht und die vereinbarte Kaution nicht gezahlt wurde. Zwischenzeitlich wird der Mieter insolvent. Der Insolvenzverwalter des Mieters verkauft das Inventar an einen Dritten mit dem Hinweis, dass der Vermieter dabei Vermieterpfandrechte geltend macht. Der Vermieter betreibt weiter die Zwangsvollstreckung und lässt das Inventar versteigern.

Der Dritte klagt daraufhin auf Herausgabe der Erlöse. Die Vorinstanz urteilt, dass das Vermieterpfandrecht keinen Kautionsanspruch einschließt. Hiergegen legt der Vermieter Berufung ein.

Die Entscheidung

Vor dem OLG Köln ist der Vermieter erfolgreich. Sein Vermieterpfandrecht aufgrund der nicht bezahlten Kaution ermächtigt ihn, den Erlös aus der Versteigerung des Inventars zu behalten. Es sichert alle Forderungen aus dem Mietverhältnis, eingeschlossen solche, die sich aus dem Wesen des Mietvertrages als entgeltlicher Gebrauchsüberlassung ergeben (BGH, Urteil vom 06.12.1972, Az: VIII ZR 179/71). Dazu gehört auch die vereinbarte Kaution.

Der Vermieter kann sich doppelt absichern, mit einer Kaution und dem Vermieterpfandrecht. Das Kumulationsverbot (§ 551 BGB) ist für die Gewerberaummiete nicht anwendbar. Die Höhe der Kaution von knapp über 13 Monatsmieten fanden die Richter zwar hoch, aber noch statthaft. Nicht zuletzt, weil sie nicht die Grenze zur Sittenwidrigkeit überstieg.

Was ist zu tun?

Das Urteil untermauert die Rechte des Vermieters, sich umfassend gegen finanzielle Risiken abzusichern. Erstens umfasst das Vermieterpfandrecht sehr weitreichend alle Forderungen aus dem Mietverhältnis, selbst eine nicht bezahlte Kaution.

Zweitens darf die Kautionshöhe weit über dem Betrag liegen, der für Wohnraumvermietung gilt (drei Monatsmieten). Maßgeblich ist dabei das Interesse des Gewerbevermieters, möglichst viele Unabwägbarkeiten einzuplanen. Das können neben Miete und Nebenkosten Schadensersatzansprüche (z.B. § 280 BGB), Ansprüche nach Ende des Mietvertrags (§ 546a BGB; § 280 BGB) sowie mögliche Prozesskosten sein.

Dennoch sollte die Kautionshöhe im Vorfeld geprüft werden, abhängig von der Laufzeit des Mietvertrags, Verlängerungsoptionen und zusätzlichen Vermieterleistungen wie Innenausbauten oder Zuschüssen.