Makler muss akzeptieren, wenn seine Anfragen unerwünscht sind

Wettbewerbs-/Maklerrecht. Verweist ein privater Immobilienverkäufer in seiner Anzeige darauf, dass er keine Anfragen von Maklern wünscht, müssen Immobilienvermittler dies akzeptieren. Setzen sie sich darüber hinweg, verstoßen sie gegen das Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG).

LG Tübingen, Urteil vom 09.05.2022; 20 O 74/21

Der Fall

Ein Makler schrieb einem privaten Immobilienverkäufer eine E-Mail, in der er mitteilte, dass er für dessen angebotenes Objekt mehrere konkrete Käuferkunden habe. Er tat dies, obwohl der Verkäufer in seinem Online-Inserat klar zu verstehen gab, dass er keine Makleranfragen wünscht. Dies war im Text optisch klar hervorgehoben („KEINE MAKLERANFRAGEN!!!“). Ein Verband zur Förderung gewerblicher Interessen und des fairen Wettbewerbs machte gegen den Makler Unterlassungsansprüche geltend und forderte ihn zur Abgabe einer strafbewerten Unterlassungserklärung auf. Dieser kam der Makler jedoch nicht nach. Der Verband erhob deshalb Unterlassungsklage.

Die Entscheidung

Die Klage hatte Erfolg. Die Richter urteilten, dass ein Anspruch auf Unterlassung besteht (gemäß §§ 8 Abs. 1, 7 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 UWG). Der private Immobilienverkäufer ist in unzumutbarer Weise von dem Makler belästigt worden. Ein UWG-Verstoß liegt insbesondere bei Werbung mit elektronischer Post vor, sofern der Adressat hierfür vorab keine Einwilligung gegeben hat. Als Werbung gelten gemäß UWG (§ 7 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3) auch Nachfragenhandlungen (BGH I ZR 197/05). Der beklagte Makler konnte demgemäß nicht geltend machen, dass er lediglich im Auftrag seiner Kunden mit dem privaten Immobilienverkäufer Kontakt aufnehmen und nicht für den Verkäufer als Vermittler tätig sein wollte.

Der ausdrückliche und optisch hervorgehobene Hinweis im Inserat, dass Makleranfragen unerwünscht sind, kann nicht anders verstanden werden, als dass der Inserent eine Kontaktaufnahme durch einen Makler keinesfalls will – und zwar unabhängig davon, ob dieser auf Käuferseite oder auf Verkäuferseite auftritt. Der beklagte Makler hatte sich darüber hinweggesetzt.

Was ist zu tun?

Manche Immobilienmakler lassen keine Methode unversucht, um an neue Vermittlungsobjekte zu kommen. Dabei schrecken einige nicht davor zurück, auch Privatverkäufer anzusprechen, die in ihrem Exposé klipp und klar sagen, dass sie keine Makleranfragen wünschen.

Makler sollten es unbedingt unterlassen, sich über diese Willensäußerung hinwegzusetzen. Denn dann verhalten sie sich wettbewerbswidrig. Dies gilt insbesondere – aber nicht nur – für E-Mails, die sie ungefragt an Verbraucher schicken. Personen, die dem Erhalt von elektronischer Werbepost nicht konkret zugestimmt haben, dürfen nicht für Werbezwecke angeschrieben werden.

Das Wettbewerbsrecht wurde in den zurückliegenden Jahren immer wieder zugunsten der Verbraucher verschärft, um sie vor unlauteren Werbemethoden zu schützen. Das sollten Makler bedenken und nicht darauf hoffen, dass sich kein Verbraucher die Mühe macht, deshalb vor Gericht zu ziehen beziehungsweise eine Wettbewerbsschutz-Verband einzuschalten.