Kombination von Staffelmiete und Indexklausel ist möglich

Gewerbemietrecht. Die Kombination von Staffelmiete und Indexklausel ist möglich, sofern bestimmte Anforderungen beachtet werden. Die Miete sollte „floaten“, also eine Erhöhung ebenso eintreten können wie ein Absinken.

OLG Brandenburg, Urteil vom 27.06.2023, 3 U 88/22

Der Fall

Ein gewerblicher Mietvertrag, beginnend am 1. Mai 2001, wurde zunächst für zehn Jahre fest abgeschlossen mit viermaliger Verlängerungsoption von jeweils fünf Jahren. Der Mieter optierte jeweils für eine Verlängerung. Für die ersten vier Jahre war die Miete gestaffelt. Ferner war eine Indexklausel vereinbart, die Ende des dritten Mietjahres beginnen sollte, also ab 1. Mai 2004. Vereinbart war, dass beide Parteien die Miethöhe verhandeln, falls sich der Lebenshaltungsindex im Vergleich zum Stand Mai 2004 um mehr als 10 Prozent ändert.

Der Vermieter wandte im September 2020 die Indexvereinbarung an und verlangte eine Mieterhöhung um 23,3 Prozent. Der Mieter lehnte diese ab. Der Vermieter holte daraufhin, wie in der Indexklausel vereinbart, ein Schiedsgutachten ein. Ausweislich des Gutachtens war die Erhöhung möglich und gerechtfertigt. Der Vermieter klagte die höhere Miete ein. Das Landgericht gab der Klage statt; der Mieter ging in Berufung.

Die Entscheidung

Der Mieter hatte damit keinen Erfolg. Die Wertsicherungsklausel ist nicht wegen einer unzulässigen Kombination von Staffel- und Indexmiete unwirksam. Die Kombination einer Staffelmiete mit einer Indexklausel wird zwar für unwirksam gehalten, wenn durch die zeitgleich zur Indexierung wirksam werdende Staffelmiete ein „Floaten“ unmöglich ist, also eine Anpassung nach oben und nach unten entsprechend der Indexveränderung dauerhaft ausbleiben muss. Die vorliegende Klauselkombination führt jedoch nicht dazu, dass nur eine Mieterhöhung eintreten kann. Erst zu einem Zeitpunkt nach Wirksamwerden der letzten Staffelmieterhöhung am 1. Mai 2004 setze die Indexierung ein: Eine Mietänderung aufgrund einer Indexveränderung konnte erst aufgrund weitergehender Vertragsverhandlungen eintreten und damit zwingend nicht schon unmittelbar zum 1. Mai 2004. Dadurch war nach Eintritt der letzten Mietstaffel bei entsprechenden Indexveränderungen sowohl eine Absenkung als auch eine weitere Erhöhung der Miete möglich.

Was ist zu tun?

Wenn Staffelmiete und Indexklausel miteinander kombiniert werden, ist darauf zu achten, dass ein „Floaten“ der Miete gewährleistet wird, also auch ein indexbedingtes Absinken der Miete möglich ist und nicht allein eine Erhöhung der Miete eintreten kann. Die Frage der Zulässigkeit einer Kombination von Staffel- und Indexmiete ist noch nicht höchstrichterlich geklärt. Daher sollten sich Staffelerhöhungen und Indexveränderungen zeitlich nicht überschneiden, um das Risiko der Unwirksamkeit eine solchen Kombination gering zu halten. Die Indexierung sollte erst nach der letzten Staffelmietererhöhung beginnen.

Mit den stark gestiegenen Lebenshaltungskosten im Frühjahr 2022 wurden in der Folge viele Indexerhöhungen durchgeführt. Es ist daher damit zu rechnen, dass weitere Urteile zu ähnlichen Fällen folgen.