Um eine optimale Funktionalität zu gewährleisten, werden auf dieser Website Cookies eingesetzt. Wenn Sie die Nutzung der Website fortsetzen, stimmen Sie der Verwendung von Cookies zu. Weiterführende Informationen erhalten Sie in unserer Datenschutzerklärung.

OK

Hohe Reservierungsgebühr muss beurkundet werden

– In der Presse

Immobilien Zeitung

Maklerrecht. Die Vereinbarung einer Reservierungsgebühr von über 5.000 Euro für den Erwerb eines Grundstücks erzeugt einen hohen Kaufdruck mit der Folge, dass es hierfür einer notariellen Beurkundung bedarf.

AG München, Urteil vom 19. Dezember 2019 – 155 C 21618/19

Der Fall

Ein Bauunternehmen schloss mit einem Kaufinteressenten eine Reservierungsvereinbarung für den Kauf eines Reihenmittelhauses ab. Der Kaufpreis sollte bei knapp über 1 Mio. Euro liegen. Die Reservierungsgebühr betrug 5.440 Euro. Das Unternehmen verpflichtete sich im Gegenzug, das Grundstück in den folgenden Wochen nicht an andere Interessenten zu verkaufen.

Wenige Tage nachdem der Käufer die Gebühr bezahlt hatte, erhielt er von seinem Vertragspartner nur unvollständige Unterlagen. Daraufhin nahm er vom Abschluss des Kaufvertrages Abstand. Er forderte die an seinen Vertragspartner entrichtete Reservierungsgebühr zurück. Dies verweigerte das Bauunternehmen.

Die Entscheidung

Das AG München verurteilte das Bauunternehmen zur Rückzahlung der Gebühr. Es begründete seine Entscheidung damit, dass die Reservierungsvereinbarung gemäß §§ 125, 311b Abs. 1 BGB wegen Formmangels nichtig sei. Mit dieser Gebühr werde unangemessen hoher Druck auf den Kaufinteressenten ausgeübt. Für die Beurteilung der Unangemessenheit des erzeugten Kaufdrucks sei auf eine absolute Grenze in Höhe von 5.000 Euro abzustellen. Diese sei überschritten worden. Insoweit komme es nicht darauf an, in welchem Verhältnis der Betrag der Reservierungsvereinbarung zum Kaufpreis stehe.

Was ist zu tun?

In dem Rechtsstreit war kein Makler beteiligt. Dennoch ist dieses Urteil für Immobilienvermittler wichtig. In vielen Regionen steigen die Immobilienpreise. Für Makler mag es daher nahe liegen, entsprechend hohe Reservierungsgebühren zu verlangen.

Die Anforderungen an die Wirksamkeit solcher Reservierungsvereinbarungen sind hoch. Gemäß dem vorstehenden Urteil sind Reservierungsvereinbarungen, die nicht notariell beurkundet wurden, über den Kauf von Grundstücken per se wegen Formmangels nichtig, sofern der Betrag 5.000 Euro überschreitet. Unterschreitet sie diesen, kommt es auf eine Güter- und Interessenabwägung im Einzelfall an, um die Unangemessenheit des erzeugten Kaufdrucks und mithin die Nichtigkeit solcher Vereinbarungen festzustellen. Maßgeblich dürfte das Verhältnis zwischen Reservierungsgebühr und Kaufpreis sein.

Wo die Grenzlinie zu ziehen ist, ist noch nicht höchstrichterlich entschieden. Vor dem Hintergrund, dass das übliche Maklerhonorar für den Käufer bei circa drei Prozent (netto) des Kaufpreises liegt, wird hieraus in der Literatur teilweise abgeleitet, dass eine mit einem Makler oder Verkäufer geschlossene Reservierungsvereinbarung stets der Beurkundungspflicht unterliegt, falls diese ein Reservierungsentgelt in Höhe von 0,3 Prozent des avisierten Kaufpreises vorsieht.

Außerdem sind solche Vereinbarungen nach dem AGB-Recht regelmäßig wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners unwirksam (BGH, Urteil vom 23. September 2010 – ZR 21/10). Ein Makler sollte daher genau prüfen, wie er eine Reservierungsvereinbarung trifft.