BGH verbietet Maklern die Reservierungsgebühr

Makler dürfen von Kaufinteressenten keine Reservierungsgebühr kassieren, weil das die Kunden unangemessen benachteiligt. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) am
Donnerstag entschieden.

Ein Maklervertrag darf nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) nicht um eine Reservierungsvereinbarung ergänzt werden. Das benachteilige die Kunden unangemessen und eine enstprechende Vereinbarung sei daher unwirksam, entschied der unter anderem für das Maklerrecht zuständige erste Zivilsenat des BGH (Urteil vom 20. April 2023, Az. I ZR 113/22). Denn die Rückzahlung der Reservierungsgebühr sei ausgeschlossen, zudem habe der Kunde keine nennenswerten Vorteile, wenn er zahlt. Und der Immobilienmakler erbringe keine geldwerte Gegenleistung.
In dem Fall, über den der BGH zu entscheiden hatte, hatten Kaufinteressenten ihre Immobilienmaklerin verklagt. Sie wollten ein Grundstück mit Einfamilienhaus kaufen, das die Maklerin ihnen nachgewiesen hatte. Dazu schlossen sie einen Maklervertrag und im Nachgang dazu einen Reservierungsvertrag. Darin verpflichtete sich die Maklerin, das Grundstück gegen Gebühr bis zu einem festgelegten Datum exklusiv für die Interessenten vorzuhalten. Es kam nicht zum Kauf, und die Kunden wollten das Geld zurück. Es ging um 4.200 Euro, was einem Prozent des Kaufpreises entsprach.

Die Vorinstanzen gaben der Maklerin Recht

Vor dem Amtsgericht und dem Landgericht Dresden scheiterten die Maklerkunden mit ihrer Klage. Das Landgericht war der Meinung, dass der Reservierungsvertrag wirksam ist. Er sei
eine eigenständige Vereinbarung und unterliege nicht der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle nach den §§ 307 ff. BGB.

Der BGH sieht das anders: Er verurteilte die Maklerin dazu, die Gebühr samt Zinsen zurückzuzahlen. Der Reservierungsvertrag unterliegt nach Ansicht des Senats der AGBrechtlichen
Inhaltskontrolle, weil er keine eigenständige Vereinbarung ist, sondern eine Regelung, die den Maklervertrag ergänzt. Dass die Reservierung später als der Maklervertrag vereinbart wurde, ändert daran nichts.
Der BGH beurteilt den Reservierungsvertrag als eine unangemessene Benachteiligung der Maklerkunden. Zudem komme er der Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Provision zugunsten des Maklers gleich, erklärt das Gericht in Karlsruhe. Dies aber widerspreche dem gesetzlichen Leitbild, wonach eine Provision nur gezahlt werden muss, wenn die Maklertätigkeit erfolgreich war.

BGH besiegelt das Aus für die Reservierungsgebühr

Nach Auffassung des Immobilienrechtlers Hans-Christian Hauck von der Kanzlei Hauck Schuchardt bedeutet das Urteil das Aus für die Reservierungsgebühr, kommt aber nicht überraschend: „Bereits im Jahr 2010 hatte der BGH ähnlich geurteilt und auch bereits vorher diese Meinung zu erkennen gegeben. Lediglich einige Instanzgerichte wichen von dieser Linie ab.“

Makler sollten also schon bisher auf Reservierungsgebühren verzichten, allerdings sah es in der Praxis bislang oft anders aus. „Eigentlich dürfen nur die Verkäufer Reservierungsvereinbarungen treffen. Makler sind nicht in der Position“, erklärt Hauck. Es gebe für Makler nur die Möglichkeit, per Individualvereinbarung Reservierungsvereinbarungen zu treffen. Diese seien allerdings aufwendig und dürfen im normalen Geschäftsbetrieb nicht wiederholt benutzt werden. „Davon sollten Makler die Finger lassen.“