Um eine optimale Funktionalität zu gewährleisten, werden auf dieser Website Cookies eingesetzt. Wenn Sie die Nutzung der Website fortsetzen, stimmen Sie der Verwendung von Cookies zu. Weiterführende Informationen erhalten Sie in unserer Datenschutzerklärung.

OK

Bei arglistiger Täuschung des Verkäufers ist Maklerprovision schadensersatzfähig

– In der Presse

Immobilien Zeitung

Maklerrecht. Hat ein Immobilienverkäufer seine Pflichten verletzt und kann deshalb der Erwerber rechtmäßig den Kaufvertrag auflösen, sind die von ihm gezahlte Maklerprovision sowie die Grunderwerbsteuer ersatzfähige Schadensersatzpositionen.

BGH, Urteil vom 24. September 2021 V ZR 272/19

Der Fall

Der Beklagte verkaufte ein bebautes Grundstück (Wohnhauses mit Betriebsgebäude) an einen Käufer (Kläger). Nach Abschluss des Kaufvertrags zahlte der Kläger eine Maklerprovision an die von ihm beauftragte Maklerin. In der Folgezeit focht der Erwerber den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung durch den Verkäufer erfolgreich an. Der Kaufvertrag wurde rückabgewickelt. Der Erwerber verlangte vom Immobilienverkäufer den Kaufpreis zurück und forderte außerdem Schadensersatz für die von ihm gezahlte Grunderwerbsteuer sowie die Maklerprovision.

Die Entscheidung

Der BGH sprach dem Kläger einen Schadenersatz betreffend die Maklerprovision sowie die Grunderwerbsteuer zu. Wegen der vorvertraglich erfolgten arglistigen Täuschung des Beklagten kann der Kläger von diesem nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 311 Abs. 2 BGB den Ersatz seines Vertrauensschadens und mithin die von ihm entrichte Grunderwerbsteuer sowie die Maklerkosten verlangen.

Die Vorinstanzen lehnten einen Schadensersatzanspruch ab. Sie begründeten dies damit, dass dem Immobilienerwerber kein Schaden entstanden sei. Es gelte: Durch die Rückabwicklung des Kaufvertrags kann der getäuschte Erwerber nämlich sowohl die Grunderwerbsteuer als auch die Maklerprovision zurückfordern (§ 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB).

Dieser Ansicht folgte der BGH nicht und verwies auf den Rechtsgedanken in § 255 BGB. Danach müsse sich der Geschädigte nicht darauf verweisen lassen, dass er einen Anspruch gegen einen Dritten habe, der zum Ausgleich seiner Vermögensbeeinträchtigung führen könne. Es stehe ihm in dieser Situation frei, wen er in Anspruch nehme. Dadurch soll er den Aufwand, der mit der Durchsetzung des anderen – durch die Pflichtverletzung entstandenen – Anspruchs verbunden ist, sowie das mögliche Insolvenzrisiko auf den Schädiger verlagern können.

In entsprechender Anwendung von § 255 BGB ist der Schädiger (Beklagte) allerdings nur Zug um Zug gegen Abtretung der Ansprüche gegen den Dritten (Maklerin) zum Schadensersatz verpflichtet.

Was ist zu tun?

Für Käufer, die einerseits zum Abschluss des Kaufvertrages durch arglistige Täuschung des Verkäufers bewegt wurden und andererseits für den Abschluss des Kaufvertrags eine Provision an den Makler bezahlt haben, ist dies ein erfreuliches Urteil.

Ein solcher Erwerber trägt nicht mehr das Insolvenzrisiko des Maklers. Er hat nämlich die Wahl, ob er den Verkäufer oder den Makler auf Rückerstattung der Maklerprovision in Anspruch nimmt. Fällt die Wahl auf den Verkäufer, gilt dies nur Zug um Zug gegen Abtretung des Herausgabeanspruchs gegen den Makler.