20 Grad Raumtemperatur müssen in Arztpraxis sein

Rechtsanwalt Dr. Hans-Christian Hauck von HauckSchuchardt Partnerschaft von Steuerberatern und Rechtsanwälten mbB

Gewerberaummietrecht. Bei der Vermietung von Praxisräumen muss der Vermieter während der Heizperiode in allen Räumen eine Temperatur von mindestens 20 Grad gewährleisten.

OLG Brandenburg, Urteil vom 23.11.2021 - 3 U 26/21

Der Fall
Der Vermieter von Gewerberäumen stritt seit vielen Jahren mit seinem Mieter, dem Betreiber einer Arztpraxis, über die Temperaturen in den Praxisräumen während der kalten Jahreszeit. Je nach Außentemperatur schwankte die gemessene Temperatur in den Innenräumen zwischen 7 und 18 Grad. Die mangelhafte Beheizung lag unter anderem an einer veralteten Heizung sowie einem hohen Leerstand in Nachbarflächen aufgrund einer bevorstehenden Gebäudesanierung. Der Vermieter stellte Ölradiatoren zur Verfügung und Infrarotheizkörper, um den Mangel zu beseitigen. Diese Maßnahmen trugen allerdings nicht zur dauerhaften Verbesserung bei. Der Gewerbemieter forderte seinen Vermieter auf, sicherzustellen, dass seine Praxisräume auf mindestens 20 Grad beheizt werden können.

Die Entscheidung
Die Richter des OLG Brandenburg gaben dem Gewerbemieter recht. Eine mangelhafte Beheizung während der Heizperiode stellt eine erhebliche Störung des Mietgebrauchs dar, sofern der Vermieter für die Beheizung zu sorgen hat, wie in diesem Fall. Das Funktionieren der Heizung in den Wintermonaten und in der Übergangszeit ist von erheblicher Bedeutung.

Bei der Frage, welche Mindesttemperatur in Praxisräumen gelten soll, zogen die Richter die Arbeitsstättenverordnung (§ 3 (1) ArbStättV) heran. Hiernach sind Arbeitsstätten so einzurichten, dass die Gesundheit der Beschäftigten nicht gefährdet wird. Nach Ziffer 3.5 des Anhangs zu § 3 (1) ArbStättV muss eine gesundheitlich zuträgliche Raumtemperatur erreicht werden. Danach kann in Büroräumen eine Mindesttemperatur von 20 Grad verlangt werden, so die Richter.

Was ist zu tun?
Die wenigsten Gewerbemietverträge enthalten eine Vereinbarung hinsichtlich einer zugesicherten Raumtemperatur. In diesen Fällen haben in den zurückliegenden Jahren mehrere Gerichte bei ihren Entscheidungen Bezug auf die ArbStättV genommen.

Beim Abschluss neuer Mietverträge sollten Hinweise auf die Mindest- sowie Höchsttemperaturen aufgenommen werden. Als Basis können die Angaben in den Technischen Regeln für Arbeitsstätten (ASR; hier: ASR A3.5) dienen, die die Anforderungen der ArbStättV konkretisieren. Bei leichten Tätigkeiten im Sitzen wie in Büros und Praxen wird beispielsweise eine Raumtemperatur von 20 Grad vorgeschrieben. Bei schweren körperlichen Arbeiten im Stehen und Gehen ist eine Raumtemperatur von 12 Grad zu gewährleisten.

Mit der Zunahme der Hitzetage sollten zudem Vereinbarungen zu den Maximaltemperaturen getroffen werden. Dabei können auf den Gewerbeflächenvermieter Pflichten zukommen, wie die Installation von Sonnenschutzmaßnahmen.

Eine unzulässige Raumtemperatur ist ein Mangel der Mietsache, die den Mieter zur Mietminderung berechtigt. Ist der Gewerbebetrieb wegen unzureichender Raumtemperaturen beeinträchtigt, muss der Vermieter zudem mit Schadensersatzansprüchen rechnen.