Wie ein Makleralleinauftrag rechtssicher gelingt

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat verschiedene grundsätzliche Fragen im Zusammenhang mit Makleralleinaufträgen geklärt und damit für ein Mehr an Rechtssicherheit gesorgt (Urteil vom 28. Mai 2020, Az. I ZR 40/19). Das Urteil beschäftigt sich vor allem mit diesen Fragen, die als besonders streitanfällig gelten: 1. die Zulässigkeit einer Vertragsgestaltung durch allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB), 2. die Dauer der vertraglichen Bindung, 3. die Vereinbarung einer automatischen Verlängerung, wenn der Auftrag nicht gekündigt wird, 4. die Dauer einer entsprechenden Kündigungsfrist. Maklern zeigt das Urteil die zulässigen Gestaltungsmöglichkeiten für einen Alleinauftrag einschließlich der Risiken auf.

Folgender Fall liegt der BGH-Entscheidung zugrunde: Die Klägerin ist eine Kreissparkasse, die auch als Maklerin tätig ist. Sie schloss mit der beklagten Kundin einen schriftlichen Makleralleinauftrag ab. Dabei ging es um einen provisionspflichtigen Nachweis und/oder die Vermittlung eines Kaufvertrags über ihre Eigentumswohnung.

Die vertraglichen Details: Der Alleinauftrag bestand aus einer DIN-A4-Seite und enthielt elf Ziffern. Nach Ziff. 2 war der Auftrag "zunächst auf sechs Monate befristet und verlängert sich jeweils um weitere drei Monate, falls er nicht gekündigt wird". In Ziff. 11 wurde um Beachtung von "Informationen für den Verbraucher" in den Anlagen 1 bis 3 gebeten. Anlage 1, die aus zwei Seiten bestand, enthielt unter der Überschrift "Mindestlaufzeit des Vertrages und Kündigungsregeln" eine Bezugnahme auf das Vertragsdokument und den Zusatz, dass sich der Vertrag automatisch verlängert, "wenn er nicht von einer Partei unter Einhaltung einer Frist von vier Wochen gekündigt wird".

Worüber gestritten wird: Die Beklagte hatte den Alleinauftrag nicht gekündigt, sondern kurz vor Ablauf der Mindestlaufzeit einen anderen Makler beauftragt. Dieser andere Makler hatte dann einen erfolgreichen Vertragsabschluss nachgewiesen. Die Klägerin klagte auf Schadenersatz wegen der entgangenen Provision, weil sie der Ansicht war, dass sich der Makleralleinauftrag um drei Monate verlängert habe und ihr zumindest ebenso die vereinbarte Provision zugestanden hätte, da sie der späteren Käuferin während dieses Zeitraums ein Exposé mit einem Hinweis auf eine Provisionszahlungspflicht zugeschickt hatte. Für den Ausgang des Rechtsstreits kam es nun entscheidend darauf an, ob sich der Alleinauftrag um die drei Monate verlängert hat, da nur dann ein Anspruch infrage kam.

Der BGH stellte zunächst grundsätzlich fest, dass ein einfacher Makleralleinauftrag, wie in der Praxis üblich, wirksam unter Verwendung von AGB abgeschlossen werden kann. Auch eine Mindestlaufzeit kann wirksam vereinbart werden, sofern ein ausdrücklicher Hinweis erfolgt. Wie lang die Frist sein darf, die der Maklerkunde an den Auftrag gebunden ist, kann dabei nicht pauschal bestimmt werden. Das hängt vielmehr von dem Vertragsgegenstand und dem Schwierigkeitsgrad der Aufgabe ab.

Für einen "normalen Grundstücksvermittlungsauftrag" sieht das Gericht eine Bindungsdauer von sechs Monaten noch als angemessen an. Denn der Maklerkunde erhält als Ausgleich für die Zusage, keinen weiteren Vermittler mit der Suche nach einem Vertragspartner zu beauftragen, einen Anspruch auf Tätigwerden des allein beauftragten Maklers.

Verhältnis 2:1 bei Verlängerungsklausel

Außerdem sieht der BGH Klauseln, die eine automatische Vertragsverlängerung vorsehen, falls nicht gekündigt wird, als unbedenklich an. Denn einem Kunden kann bei Immobilien, die nicht zu den täglichen Verkaufsgütern gehören, zugemutet werden, sich im Vertragstext über die Kündigungsmöglichkeiten zu informieren. Die automatische Verlängerung darf allerdings bei einer vereinbarten Vertragslaufzeit von sechs Monaten nicht länger als drei Monate sein. Anderenfalls besteht die Gefahr, dass die Regelung wegen unangemessener Benachteiligung des Maklerkunden unwirksam ist; es sollte ein Verhältnis von 2:1 zur ursprünglichen Bindungsdauer gewahrt bleiben. Der BGH sieht zudem in einer per AGB vereinbarten vierwöchigen Kündigungsfrist bei einem einfachen Makleralleinauftrag keine unangemessene Benachteiligung eines Maklerkunden, sie ist damit in der Regel wirksam.

Diese maklerrechtlichen Anforderungen hat die Kreissparkasse eingehalten. Ihre Klage wurde dennoch abgewiesen, weil ihre Vertragsgestaltung der strengen gerichtlichen Prüfung nicht standhielt, die insbesondere dann zum Tragen kommt, wenn die Kunden Verbraucher sind.

Nach Auffassung des BGH ist die in der Anlage enthaltende Vereinbarung der vierwöchigen Kündigungsfrist nämlich nicht wirksamer Vertragsbestandteil geworden. Es fehlte ein ausdrücklicher, unmissverständlicher Hinweis hierauf, der gesetzlich vorgeschrieben ist. Denn ein verständiger Durchschnittsverbraucher muss bei der Bitte um "Beachtung von Informationen" in Anlagen (Ziff. 11 des Alleinauftrags) nicht damit rechnen, dass dort weitere AGB enthalten sind.

Der BGH geht sogar noch einen Schritt weiter und sieht nicht nur die Bestimmung in der Anlage zur Kündigungsfrist, sondern die gesamte Verlängerungsvereinbarung als unwirksam an. Nach Ansicht des Senats stellen die Klausel zur Kündigungsfrist und die Verlängerungsklausel in Ziff. 2 des Vertrags eine untrennbare Einheit dar. Die Folge davon ist, dass die gesamte Verlängerungsvereinbarung unwirksam ist, weil sie nicht wirksam einbezogen wurde.

Damit blieb es allein bei der Wirksamkeit der Bindungsdauer von sechs Monaten aus Ziff. 2 - ohne die dort ebenfalls geregelte automatische Verlängerung. Die Kreisparkasse hatte also während der Vertragslaufzeit keine Leistung erbracht, die eine Provision hätte auslösen können. Die Richter sahen in der Intransparenz der formularmäßigen Vertragsgestaltung den Hauptgrund für die vollständige Abweisung der Schadenersatzklage. Und zwar obwohl sich die Beklagte ihrerseits vertragswidrig verhalten und auch nicht vor Ablauf der Laufzeit gekündigt hat.

BGH lässt von der Regelung nichts übrig

Maklern liefern die Ausführungen des BGH für die Praxis wichtige Anhaltspunkte für eine wirksame formularmäßige Gestaltung von Alleinaufträgen mit Verbrauchern. Eine Bindungsdauer von sechs Monaten, eine automatische Verlängerung um drei Monate und eine Kündigungsfrist von vier Wochen sind demnach grundsätzlich zulässig. Dies bringt für die Maklerbranche eine höhere Rechtssicherheit. Die Urteilsgründe zeigen aber auch die Risiken einer intransparenten Vertragsgestaltung. Makler, die gegenüber ihren Kunden AGB verwenden, müssen darauf achten, ihren einheitlichen Formulargestaltungswillen vollständig und klar im Vertragsdokument zum Ausdruck zu bringen. Befinden sich etwa AGB auf der Rückseite oder - wie hier - in Anhängen, ist genau darauf zu achten, dass der diesbezügliche Hinweis auf weitere AGB für einen verständigen Verbraucher im Vertrag deutlich erkennbar und verständlich ist. Da der BGH sehr hohe Anforderungen an eine wirksame Einbeziehung zum Schutz der Verbraucher gestellt hat, ist davon abzuraten, substanzielle Vertragsklauseln in Anhängen oder sonst versteckt "unterzubringen" bzw. "auszulagern". Denn der Senat hat im Urteil mit Blick auf die Verlängerungsklausel dem sogenannten Blue-Pencil-Test eine Absage erteilt. Dieser Rettungsanker, wonach Teile einer Regelung wirksam bleiben, sofern sie für sich allein stehen können, entfällt daher.

Für bestehende Verträge gilt, dass diese allenfalls einvernehmlich korrigiert werden können und nicht einseitig ohne Zustimmung des Maklerkunden. Für Verbraucher ergibt sich somit kein Handlungsbedarf. Bei individuell ausgehandelten Verträgen gelten die hohen AGB-Anforderungen zwar nicht, jedoch dürfte ein Aushandeln für Makleralleinaufträge, gerade mit Verbrauchern, mangels Praktikabilität nicht infrage kommen.

Handelt es sich bei den Kunden um Unternehmer, dann ist der Schutzstandard bei Einbeziehung und Inhaltskontrolle etwas abgeschwächt. Allerdings fehlt es hier an einer einheitlichen Rechtsprechung der Obergerichte - und deshalb an Rechtssicherheit. Der Ratschlag lautet daher auch hier: Sofern es sich nicht um individuell ausgehandelte Verträge handelt, sollten sich Vermittler bei der formularmäßigen Ausgestaltung ihrer Verträge an den Vorgaben des BGH orientieren.

Die Autoren: Dr. Hans-Christian Hauck ist Namenspartner in der Kanzlei Hauck Schuchardt, Frankfurt; Prof. Dr. Thomas Zerres unterrichtet Zivil- und Wirtschaftsrecht an der Hochschule Konstanz.