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Wann eine Reservierungsvereinbarung zu beurkunden ist

– Aktuelles

Immobilien Zeitung

Rechtsanwalt Dr. Hans-Christian Hauck von HauckSchuchardt Partnerschaft von Steuerberatern und Rechtsanwälten mbB

Maklerrecht. Eine Reservierungsvereinbarung für einen Grundstückskauf muss notariell geschlossen werden, wenn das Reservierungsentgelt 10 bis 15 Prozent über der üblichen Maklerprovision liegt.

OLG Dresden 23. August 2016, Az.8 U 964/16 

Der Fall

Zwei gewerbliche Immobilienhändler schlossen bei einem Grundstückskauf eine Reservierungsvereinbarung ab. Der Kaufinteressent zahlte direkt 1 Prozent der vereinbarten Kaufsumme an den Verkäufer; später sollte er weitere 2 Prozent entrichten. Den Gesamtbetrag, also 3 Prozent, sollte der Veräußerer auch dann behalten dürfen, wenn der Kaufinteressent von seiner Kaufabsicht zurücktritt. Das tat er und forderte die Rückzahlung der bisher gezahlten Gebühr. Der Verkäufer lehnte dies ab und klagte auf Zahlung der ausstehenden Summe. Der Kaufinteressent erhob Widerklage auf Rückzahlung des gezahlten Betrages.

Das LG wies die Klage ab. Der Widerklage gab es statt und verurteilte den Verkäufer zur Rückzahlung des Teilbetrages. Der Verkäufer legte Berufung gegen das Urteil ein. Das OLG Dresden wies den Fall wegen Unbegründetheit in einem Hinweisbeschluss zurück. Der klagende Grundstücksverkäufer nahm seine Berufung zurück.

Die Folgen

Die Richter sahen in der Reservierungsvereinbarung nicht nur eine schuldrechtliche Verpflichtung, sondern vielmehr eine Pflicht zum Kaufvertragsabschluss, ähnlich einem Vorkaufsrecht. Auf den Kaufinteressenten werde erheblicher Druck ausgeübt. Deshalb hätte die Vereinbarung notariell beurkundet werden müssen (§ 311b BGB).

Auch ein zweiter Grund spricht dafür: Liegt das vereinbarte Reservierungsentgelt 10 bis 15 Prozent über der üblichen Maklerprovision, ist die Reservierungsvereinbarung ebenfalls notariell zu beurkunden (BGH, Urteil vom 6. Februar 1980, Az. IV ZR 141/78). In diesem Fall lag die geforderte Reservierungsgebühr 50 Prozent über der gängigen Maklerprovision. Auch wenn die beiden Grundstückshändler ohne Makler agierten, so orientiert sich die Pflicht zur Beurkundung dennoch an diesem Grundsatz.

Was ist zu tun?

Zwar war in diesem Fall kein Makler involviert, dennoch orientierte sich das Gericht am Maklerrecht, insbesondere auch weil Immobilienvermittler in der Regel an Reservierungsvereinbarungen beteiligt sind. Die Anforderungen an diese sind hoch - nicht nur hinsichtlich des Entgelts. Makler sollten beachten, dass neben dem Kaufwilligen auch der Verkäufer und sie selbst die Reservierungsvereinbarung unterschreiben. Zudem sollten sie mit dem Immobilienverkäufer einen Makleralleinauftrag vereinbart haben, damit klar ist, dass kein weiterer Vermittler beteiligt ist. Noch sicherer ist es, wenn ein qualifizierter Makleralleinauftrag abgeschlossen wird. Dieser ist allerdings mit hohen Hürden verbunden, weil er als Individualvertrag zwischen den Parteien verhandelt werden muss.

Zu beachten ist schließlich, dass eine Reservierungsvereinbarung unter das Fernabsatzgesetz fallen kann. Für diesen Fall muss der Kaufwillige über seine Widerrufmöglichkeiten informiert werden und gegebenenfalls seine Widerruffrist außer Kraft setzen.