Reservierungsvereinbarung darf nicht einseitig den Interessen des Bauträgers dienen

Rechtsanwalt Dr. Hans-Christian Hauck von HauckSchuchardt Partnerschaft von Steuerberatern und Rechtsanwälten mbB

Maklerrecht. Eine gebührenpflichtige Reservierungsvereinbarung ist wirksam, wenn sie individualvertraglich ausgehandelt worden ist und ihr eine Gegenleistung zugrunde liegt.

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 19. Dezember 2019, Az: 18 C 186/19

Der Fall

Eine Maklerin vermittelte eine noch zu errichtende Eigentumswohnung. Bauträger und Kaufinteressenten signierten am 11. Juli 2018 eine kostenfreie Reservierungsvereinbarung, welche die Maklerin ins Spiel gebracht hatte. Anfang Oktober erhielten die Erwerber einen Kaufvertragsentwurf, den sie prüfen wollten. Daraufhin schlossen sie am 5. Oktober 2018 eine weitere – dieses Mal kostenpflichtige – Reservierungsvereinbarung und überwiesen an den Bauträger eine Gebühr von 5.000 Euro. Am 22. Januar 2019 teilten sie ihm mit, vom Erwerb Abstand zu nehmen und forderten diesen Betrag zurück. Der Grund: Ein eingeschalteter Jurist hat den Kaufvertragsentwurf so bewertet, dass er für sie von Nachteil ist.

Der Bauträger verweigerte die Rückzahlung. Für ihn handele es sich um eine Individualabrede gemäß § 305b BGB und eine Hauptpreisabrede, die einer AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle entzogen seien.

Die Folgen

Der Richter sah das anders. Die Reservierungsvereinbarung sei aus mehreren Gründen unwirksam; der Bauträger müsse den Betrag zurückzahlen. Das äußere Erscheinungsbild der Vereinbarung sowie die Regelungen würden, erstens, für AGB sprechen, nicht für eine Individualabrede, die zwischen Bauträger und Kaufinteressenten auf Augenhöhe verhandelt worden sei. Sie würde somit als von dem Bauträger gestellt gelten. Zweitens sah es der Richter als erwiesen an, dass der Bauträger mit der Vereinbarung eigene Interessen verfolgen wollte. Zudem widerspreche sie dem Grundgedanken des Vertragsrechts, wonach bei Abwicklung von gegenseitigen Verträgen auf das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung Rücksicht zu nehmen sei. Dass der Vertrag einseitig den Bauträger begünstigte, ließe sich daran erkennen, dass die Reservierungsgebühr auch für den Fall nicht zurückgezahlt werden müsse, wenn die Interessenten das Platzen des Kaufvertrags nicht zu verantworten hätten. Schließlich sei nicht erkennbar, dass die Kaufinteressenten auf alle Fälle die Wohnung erhalten würden. Das Risiko, dass Kauinteressenten innerhalb einiger Wochen abspringen, müssten Bauträger und Makler einplanen.

Was ist zu tun?

Wenngleich bei diesem Fall kein Makler direkt beteiligt war, ist er auch für Immobilienvermittler wichtig. Häufig vereinbaren Makler selbst Reservierungsvereinbarungen auf Basis ihrer Provisionsansprüche. Die Anforderungen daran sind hoch. Neben dem genannten individualvertraglichen Aushandeln muss der Kaufinteressent über Widerspruchsmöglichkeiten informiert werden. Zudem darf die Gebühr einen gewissen anteiligen Betrag nicht überschreiten. Außerdem muss auch der Verkäufer unterschreiben. Er bestimmt letztlich, wer die Immobilie erhält.

Der Richter schreibt in seiner Urteilsbegründung, dass gewerblich tätige Personen diese Grundlagen kennen müssen. Zwar richtet sich diese Aussage an den Bauträger. Für Makler gilt sie aber ebenso.