Provisionsverlust, wenn nicht richtig über Widerruf informiert wurde

Rechtsanwalt Dr. Hans-Christian Hauck von HauckSchuchardt Partnerschaft von Steuerberatern und Rechtsanwälten mbB

Maklerrecht. Wird einem Verbraucher bei Vertragsabschluss weder eine Widerrufsbelehrung noch das Muster-Widerrufsformular übermittelt, verliert im Falle des Widerrufs der Makler seine Provision. Dies gilt, sofern der Vertrag außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen wurde.

BGH, Urteil vom 26.11.2020, Az: I ZR 169/19

Der Fall

Die Verkäufer einer Immobilie unterschrieben in ihrem Reihenhaus im Beisein des Maklers einen Alleinauftrag zur Vermittlung ihrer Immobilie. Sie signierten zudem ein gesondertes Blatt mit einer Widerrufsbelehrung. Darin wurden sie darauf verwiesen, dass sie mit einem beigefügten Muster-Widerrufsformular den Vertrag widerrufen können. Im Anschluss an das Schreiben folgten zwei vom Makler vorformulierte und angekreuzte „Erklärungen des Auftraggebers“, die sie ebenfalls signierten. Damit gaben sie ihr Einverständnis, dass der Makler vor Ablauf der Widerrufsfrist tätig werden, sprich mit der Immobilienvermittlung unmittelbar beginnen sollte.

Der Makler fand rasch einen Käufer und ließ einen Kaufvertrag erstellen. Als er an die Erwerber sowie Verkäufer eine jeweils hälftige Provisionsrechnung stellte, widerriefen die Verkäufer circa vier Monate nach Vertragsschluss den Maklervertrag und verweigerten die Zahlung der Courtage.

Die Folgen

Die Richter gaben den Verkäufern recht. Der Makler habe es versäumt, ihnen eine Belehrung zum Widerrufrecht auszuhändigen. Aus diesem Grund sei dieses Recht nicht erloschen (§ 356 Abs. 4 Satz 1 BGB) und fristgerecht ausgeübt worden. Die Widerrufsfrist belaufe sich nun auf zwölf Monate und 14 Tage.

Die Richter betonten, dass die Widerrufsfrist bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen mit Verbrauchern nicht beginnt, bevor der Unternehmer den Verbraucher nicht über seine Rechte informiert hat. Demnach muss er den Verbraucher über die Bedingungen, Fristen sowie das Verfahren des Widerrufs informieren (§ 355 Abs. 1 BGB). Ferner ist ein Muster-Widerrufsformular vorzulegen. Die Schriftstücke können in Papierform oder, falls der Verbraucher zustimmt, zum Beispiel auch per E-Mail verschickt werden. Weil der Makler dies versäumte, startete nach Abschluss des Maklervertrags eben nicht die 14-tägige Widerrufsfrist, sondern die Frist verlängerte sich auf über ein Jahr.

Was ist zu tun?

Die Widerrufsrechte von Verträgen mit Verbrauchern führen auch nach ihrer Einführung im Sommer 2014 zu rechtlichen Auseinandersetzungen. Immobilienportale und Maklersoftware-Anbieter haben die Widerrufsformalien bei Anfragen von Kaufinteressenten fast immer rechtssicher gelöst. Anders sieht es bei Vereinbarungen mit dem Verkäufer aus, die zumeist im persönlichen Gespräch erfolgen und nicht immer die erforderliche Sorgfalt erkennen lassen. Dabei ist die geforderte Belehrung über die Widerrufrechte gerade der Verkäufer wichtig, weil diese in vielen Regionen mit Einführung der gesetzlichen Provisionsteilung Ende 2020 erstmals Courtage bezahlen sollen und entsprechend erstmalig über Widerrufrechte informiert werden müssen.