Im Exposé sind Objektangaben des Verkäufers ausreichend

Rechtsanwalt Dr. Hans-Christian Hauck von HauckSchuchardt Partnerschaftsgesellschaft von Rechtsanwälten mbB

Maklerrecht. Die Aufklärungspflicht des Maklers im Exposé ist auf die richtige Wiedergabe von Objektinformationen des Verkäufers begrenzt. Der Makler muss diese Angaben nur prüfen, sofern er an deren Richtigkeit zweifelt.

LG Düsseldorf, Urteil vom 6. November 2025; 11 O 285/23

Der Fall

Ein Makler übernimmt im Exposé Wohnflächenangaben des Verkäufers. Dieser teilt ihm im Vorfeld mit, dass ihm vom Bauamt bestätigt wurde, dass das Dachgeschoss zur Wohnfläche des Hauses zählt und die Gesamtwohnfläche 150 Quadratmeter umfasst.

Im Exposé gibt der Makler daher die Wohnfläche des Hauses - inklusive des ausgebauten Dachgeschosses - mit 150 Quadratmeter an. Ferner schreibt er, dass das ausgebaute Dachstudio als weiteres Kinder- beziehungsweise Jugendzimmer genutzt werden kann.

Der Interessent erwirbt das Haus und zahlt die Maklerprovision. Kurz darauf verlangt er vom Makler Schadensersatz. Dieser hat seine Aufklärungspflicht aus dem Maklervertrag verletzt, so seine Begründung. Die Wohnfläche belaufe sich auf lediglich 117 Quadratmeter, weil das Dachstudio nicht zu Wohnzwecken genutzt werden darf und mithin dafür auch keine Genehmigung vorliegt.

Die Entscheidung

Das Landgericht Düsseldorf weist die Klage ab. Das Gericht stellt fest, dass der Makler seine Pflichten nicht verletzt hat. Ein Kaufinteressent muss davon ausgehen, dass im Exposé nur Angaben des Verkäufers aufgeführt sind. Ein Makler hat Objektunterlagen mit entsprechender Sorgfalt einzuholen. Angaben, die er vom Verkäufer erhält, muss er aber grundsätzlich nicht selbst überprüfen. Er darf auf die Richtigkeit vertrauen, solange sie nicht offensichtlich falsch oder unplausibel erscheinen.

Für den Makler besteht hier kein Anlass, an den Angaben des Verkäufers zu zweifeln. Das Dachgeschoss ist als normales Zimmer ausgebaut und bewohnt. Zudem hat der Verkäufer dem Makler bestätigt, dass das Dachgeschoss zur Wohnfläche zähle.

Der Makler ist in diesem Fall nicht verpflichtet, selbsttätig beim Bauamt nachzufragen. Das würde seine Sorgfaltspflichten überschreiten.

Was ist zu tun?

Makler stehen häufig vor der Frage, ob es ausreicht, im Exposé Objektangaben des Verkäufers wiederzugeben oder ob sie in bestimmten Fällen Nachprüfungen anstellen müssen. Im Exposé ist es ausreichend, wenn der Makler die vom Verkäufer zur Verfügung gestellten Objektinformationen wiedergibt. Der Makler ist nur dann zu Nachforschungen verpflichtet, wenn er begründete Zweifel an der Richtigkeit der Verkäuferangaben hat.

Er begibt sich aber auf rechtlich dünnes Eis, wenn er dem Objekt selbsttätig Eigenschaften zuschreibt, die nicht vorhanden sind, etwa, dass das Gebäude mit einem Anbau versehen werden darf. Dann verletzt er seine Aufklärungspflicht gegenüber dem Käufer. Dieser kann dann Schadenersatzansprüche geltend machen. Bei einer schwerwiegenden Verletzung der Treuepflicht besteht zudem die Gefahr, dass der Makler seine Maklerprovision zurückzahlen muss.