Hotels im Angebot

Viele Hotels werden wegen der Pandemie aufgeben. Wie sie umgenutzt werden können
Von RA Dr. Hans-Christian Hauck

Im vergangenen Jahr hat die Hotellerie laut Beratungsunternehmen Treugast 60 Prozent ihres Umsatzes eingebüßt. Besonders betroffen von der Pandemie sind Herbergen in Großstädten, die von Messen und Geschäftskunden leben und zumeist privat geführt werden. Hotels in Feriengebieten kommen besser durch die Krise.

Viele dieser kleinen Hotels mit zwei oder drei Sternen befinden sich in Innenstadtlagen. Schon vor der Pandemie sind viele unter den Druck der sich ausbreitenden Kettenhotellerie geraten. Hinzu kommt, dass sich viele neue Hotelprojekte in Planung und Bau befinden. Insbesondere Herbergen mit Sanierungsstaus werden aufgeben müssen, gerade wenn sie weniger als 50 Zimmer haben und unter zeitgemäßen Gesichtspunkten kaum wirtschaftlich zu betreiben sind.

Nach der Geschäftsaufgabe sind verschiedene Nutzungsalternativen denkbar. Je nach Gebäudegröße, Lage, Grundrissen und Größe der Gemeinschaftsflächen wie Frühstücks- und Tagungsräumen können sie in Wohnungen, Studierendenapartments oder Service-Wohnen für Jobnomaden umgenutzt werden.

Hierbei sind viele rechtliche Aspekte zu bedenken. Zunächst muss geprüft werden, ob die neue Nutzung genehmigungsfähig ist, ob es das Bauplanungsrecht erlaubt, eine Beherbergungsstätte in Wohnraum oder wohnungsähnliche Nutzungen umzuwidmen. Manche Citylage zählt als Kerngebiet im Sinne der Baunutzungsverordnung. Hier sind Beherbergungsbetriebe zulässig, Wohnungen nur in Ausnahmefällen. Existiert für das innerstädtische Gebiet, in dem das bisherige Hotel steht, kein Bebauungsplan, kommt es auf die vorhandene Bebauung und Nutzungen der Nachbargrundstücke an.

Außerdem gibt es Besonderheiten bei einer Umnutzung in Serviced Apartments beziehungsweise ein Boardinghouse zu bedenken. Denn beide vergleichsweise neuen Nutzungsarten, die sich vor allem an vorübergehende Nutzer wie Projektarbeiter, Gastprofessoren und Berufsstarter wenden, fanden (noch) keinen Eingang in die Baunutzungsverordnung beziehungsweise das jeweilige Landesbaurecht. Außerdem sind dabei die Grenzen zwischen Wohnen und Beherbergen fließend. Neben der Länge des Aufenthalts spielt insbesondere die Frage, ob hoteltypische Serviceleistungen angeboten werden, bei der Einordnung eine Rolle. Das können Zimmerreinigung, Wäscheservice und Rezeption sein. Je nach Ausgestaltung wird es sich mal eher um eine Wohnnutzung, mal um eine gewerbliche, hotelähnliche Nutzung handeln. Der neue Eigentümer sollte sich also früh Klarheit über seine spätere Zielgruppe und die damit verbundenen Dienstleistungen machen.

Bei den meisten Hotels sind die Grundrisse der einzelnen Zimmer identisch. Dann können beispielsweise zwei Zimmer zusammengelegt, anschließend ein Bad in eine Küche umgebaut und so als Studierendenwohnungen oder Serviced Apartments genutzt werden. Auch für die Haustechnik mit Versorgungsleitungen sind weniger bauliche Anpassungen nötig. Ist das Gebäude in Stahlskelett-Bauweise errichtet, lassen sich zudem die Flächen leichter unterteilen. Das heißt, durch Einziehen von Trennwänden können Grundrisse relativ kostengünstig angepasst werden.

Hinzu kommt, dass bei einer Wohnnutzung strengere Lärmschutzvorgaben erfüllt werden müssen als bei Hotels. Auch hinsichtlich der Anforderungen an die Zahl der Pkw-Stellplätze sind unterschiedliche Vorgaben einzuhalten. Beim Anbau von Balkonen, der bei einer Wohnnutzung sinnvoll ist, ist besonders zu berücksichtigen, ob das Gebäude unter Denkmalschutz steht und Abstandsflächen zu Nachbargebäuden einzuhalten sind.

Bei Boardinghouses oder Mikro-Wohnungen für Studierende können die Gemeinschaftsflächen des Ex-Hotels wie Frühstücks- oder Konferenzräume häufig angepasst und künftig als Coworking-Bereich, Lounge, Fitness- oder Kinoraum beziehungsweise Gemeinschaftsküche genutzt werden. Wird ein Hotel in Wohnungen umgebaut, müssen die Planer kreativer werden, was diese geerbten Flächen betrifft.

Durch eine Nutzungsänderung kann auch bestehender Bestandsschutz entfallen. Die neue Nutzung muss dann alle aktuellen Anforderungen erfüllen. Je älter die Immobilie, umso seltener werden diese erfüllt. Entsprechend sind beim Umbau Nachrüstungen erforderlich. Das können Vorgaben zur Energieeffizienz des Gebäudes sein. Bei Wohnungen gelten heute zudem strengere Brandschutzvorgaben. Hinzu kommen unter Umständen, je nach Landesbauordnung, zusätzliche Vorgaben hinsichtlich der Barrierefreiheit von Wohnungen. Liegt die Immobilie im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung, können Einschränkungen bei der Ausstattung der geplanten Wohnungen bestehen. Damit wollen Städte den Bau von Luxuswohnungen in bestimmten Gebieten verhindern.

Aber nicht nur Hotels sind aktuell von Nutzungsänderungen betroffen. Recht konkret ist beispielsweise die Umwandlung eines Kinos in Stuttgart, das coronabedingt im vergangenen Jahr schloss. Die denkmalgeschützte Immobilie, die bis 1926 als Stuttgarter Bahnhofsgebäude diente, soll in eine Boulderhalle umgebaut werden.

Der Autor ist Rechtsanwalt und Partner bei der Kanzlei HauckSchuchardt in Frankfurt am Main.