Firmenwerbung an der Fassade

Für größere Außenwerbung ist eine Baugenehmigung erforderlich. Außerdem sollten im Mietvertrag Regelungen vereinbart werden / Von RA Dr. Hans-Christian Hauck

Oft gibt es Differenzen zwischen Gebäudeeigentümer und Gewerbemieter hinsichtlich Größe, Art und Platzierung von Firmenwerbung am Gebäude. In dicht bebauten Innenstädten fühlen sich unter Umständen Anlieger gestört, wenn nachts Außenwerbung am Nachbarobjekt hell erstrahlt. Insbesondere an Straßen mit viel Durchgangsverkehr und an hohen Gebäuden legen die Mieter Wert auf auffällige Außendarstellung. Gleiches gilt, wenn das Büro, die Praxisräume oder das Restaurant versteckt im ersten Stock oder Hinterhof liegen.

In den meisten Bundesländern muss für das Anbringen beziehungsweise Aufstellen einer Werbeanlage zunächst ein Bauantrag eingereicht werden. Dies sieht beispielsweise auch die Hessische Bauordnung vor. Darunter fallen unter anderem Leuchtreklamen, Schilder und Werbung, die über Schaufenstern angebracht wird. Von einer Genehmigung ausgenommen sind lediglich kleine Werbeanalgen, die maximal ein Quadratmeter groß sind. Befreit sind außerdem Werbetafeln, die nicht vom öffentlichen Raum aus sichtbar sind, also beispielsweise im Eingangsbereich eines Bürogebäudes angebracht werden. In anderen Bundesländern können abweichende Regeln und Ausnahmen gelten.

Die Erteilung einer Baugenehmigung ist nicht nur von baulichen Fragen abhängig. Bei der Zustimmung der Behörde wird auch die Wirkung auf den Straßenverkehr berücksichtigt. Blinkende oder grelle, großflächige Außenwerbung kann Verkehrsteilnehmer stören und gegen die Verkehrssicherheit verstoßen.

Steht das Gebäude unter Denkmalschutz, so ist zusätzlich eine Genehmigung der Denkmalbehörde einzuholen. Gleiches gilt, wenn die Stadt für das betreffende Quartier eine Gestaltungssatzung erlassen hat. Damit kann eine Kommune beispielsweise die Art und Ausgestaltung von Werbeanlagen, Straßenlampen aber auch die Ausstattung von Kinderspielplätzen festlegen, an die sich die Betroffenen halten müssen.

Ist dem Büro- oder Ladenmieter die Außenwerbung sehr wichtig, sollte er sich ein Rücktrittsrecht vom Mietvertrag einräumen lassen, falls die Behörde seine geplante Reklame ablehnt.

Vermieter und Gewerbemieter sind gut beraten, wenn sie bereits im Mietvertrag Vereinbarungen zum Anbringen der Werbeschilder treffen. So lassen sich spätere Streitigkeiten und Auslegungsschwierigkeiten am ehesten verhindern. Folgendes sollte geregelt werden: Wer von beiden Vertragspartnern zahlt die Herstellungskosten, kümmert sich um die Genehmigungen und zahlt die anfallenden Gebühren? Ferner sollte fixiert werden, wer bei Fassadenarbeiten, etwa wenn ein Gerüst aufgebaut werden muss, die Ausgaben von Demontage und abermaliger Montage des Werbeschilds bezahlt. Üblicherweise vereinbart wird zudem, dass der Mieter beim Auszug die Anlage rückstandsfrei beseitigt.

Darf der Hauptmieter das größte Schild anbringen?

Mietet ein Büro- oder Ladenmieter nahezu die gesamten Gebäudeflächen, sollte er sich vom Vermieter ein Exklusivrecht einräumen lassen, damit er ein großflächiges Firmenlogo anbringen darf, etwa auf dem Dach oder an prägnanter Stelle am oberen Ende der Fassade. Ob ihm dies zugestanden wird, ist Verhandlungssache. Der Hauptmieter kann nicht darauf vertrauen, dass ihm dieses Recht auf repräsentative Werbung automatisch eingeräumt wird. Daher sollte dieses Thema bei den Mietvertragsverhandlungen berücksichtigt werden. Dabei ist zu bedenken, dass der Gebäudeeigentümer auch die Interessen der anderen Mieter angemessen berücksichtigen muss.

Längst nicht alle Vermieter beschäftigen sich bei den Mietvertragsvereinbarungen mit Werbeschildern. Wurden im Mietvertrag diesbezüglich keine Vereinbarungen getroffen, orientiert sich die Frage, was erlaubt ist, an der örtlichen Verkehrssitte (gemäß § 242 BGB). Demnach lässt sich gut argumentieren, dass dem Gewerberaummieter ein Recht auf Reklame zusteht, selbst wenn sich dazu im Mietvertrag nichts findet. Voraussetzung allerdings ist, dass die anderen Mieter nicht beeinträchtigt werden und das Schild in Größe und Gestaltung angemessen ist.

Schließlich können sich auch Nachbarn von der Werbung gestört fühlen und gegen eine erteilte Baugenehmigung Widerspruch einlegen. Wichtig ist dabei unter anderem die Frage, in welcher Gebietskategorie sich die Werbeanlage befindet. In einem Wohngebiet wird mit nachts leuchtender Firmenwerbung eher zurückhaltend umgegangen werden müssen. In einem Kerngebiet, worunter beispielsweise die Frankfurter Innenstadt fällt, darf die Werbung auch nachts eingeschaltet sein. Dessen ungeachtet spielt die Leuchtintensität eine Rolle und ob diese den benachbarten Wohnungsnutzern zuzumuten sind. Wer sich gestört fühlt, sollte ein Sachverständigengutachten anfertigen lassen. Zivilrechtlich könnten Nachbarn erwirken, dass die Anlage außer Betrieb genommen wird. Unter Umständen hat ein Wohnungsmieter bei stark störendem Lichteinfall durch benachbarte Werbebanner das Recht, seine Miete zu mindern. Sein Vermieter könnte wiederum versuchen, diesen finanziellen Ausfall beim Betreiber der Werbeanlage als Schadensersatz geltend machen.

Der Autor ist Rechtsanwalt und Partner bei der Kanzlei HauckSchuchardt in Frankfurt am Main.