Auch nach Kaufvertragsabschluss muss sich Makler pflichtgemäß verhalten

Rechtsanwalt Dr. Hans-Christian Hauck von HauckSchuchardt Partnerschaft von Steuerberatern und Rechtsanwälten mbB

Maklerrecht. Ein Makler kann seinen Provisionsanspruch einbüßen, sofern er nach dem Abschluss des notariellen Grundstückskaufvertrags gegen Treuepflichten verstößt.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 28. August 2020, Az: 7 U 112/19

Der Fall

Der Makler vermittelte ein Objekt, für das der Käufer eine Maklerprovision bezahlen sollte. Dieser sagte zu, bei Fälligkeit der vereinbarten Kaufpreisanzahlung an den Verkäufer, zudem direkt die Maklercourtage zu begleichen.

Nach Abschluss des Kaufvertrags überließ der Verkäufer dem Makler die weitere Abwicklung des Kaufvertrags. Zudem wies der Veräußerer den Notar an, einen Teilbetrag des Kaufpreises direkt an den Makler zu zahlen. Dieser Teilbetrag sollte zur Befriedigung einer Darlehensschuld des Verkäufers gegenüber dem Makler fließen. Der Verkäufer informierte darüber hinaus den Erwerber, dass das Kaufgrundstück erst übergeben werde, sobald die offene Provisionsrechnung bezahlt sei.

Die Übergabe des Grundstücks an den Käufer verweigerte der Makler dann mit der Begründung, dass dieser die Provisionsrechnung noch nicht beglichen habe.

Der Käufer meinte, die Maklercourtage nicht zahlen zu müssen, da er von einer wirtschaftlichen Verflechtung des Maklers mit dem Verkäufer ausging.

Die Folgen

Die Richter urteilten, dass der Makler keine Provision für die Vermittlung des Kaufvertrags verlangen kann; er habe seinen Anspruch verwirkt. Ein Provisionsanspruch erlischt nicht nur bei einer treuwidrigen Doppeltätigkeit des Maklers, sondern auch bei sonstigen schwerwiegenden Verletzungen der Treuepflicht. Ein solcher Fehltritt lag in diesem Fall vor, da der Makler die Abwicklung des Kaufvertrags (Hauptvertrag) dadurch behinderte, dass er für den Verkäufer die Übertragung des Grundstücks von der Zahlung der Maklerprovision abhängig gemacht hat.

Die Richter gingen davon aus, dass der Verkäufer nicht von selbst auf die Idee kam, die Objektübergabe wegen der nicht gezahlten Maklerprovision zu verweigern. Dies könne nur auf Betreiben des Maklers erfolgt sein.

Mit diesem Vorgehen hat der Makler die Interessen des Käufers, seines Kunden, grob missachtet und schwerwiegend gegen seine Treuepflichten verstoßen. Diese enden nicht mit dem Abschluss des notariellen Hauptvertrags.

Die Frage, ob dem Makler auch deshalb keine Provision zusteht, weil Verkäufer und Makler wirtschaftlich miteinander verflochten sein könnten, war nach Ansicht der Richter hier nicht mehr relevant.

Was ist zu tun?

Die Richter stellten in diesem Urteil klar, dass der notarielle Grundstückskaufvertrag unabhängig vom Maklervertrag zu betrachten ist. Der Zweck heiligt nicht die Mittel: Der Makler beziehungsweise sein von ihm instruierter Verkäufer darf die Abwicklung des Hauptvertrags nicht von der Zahlung der Maklerprovision abhängig machen.

Der Makler hätte auf juristischen Wegen seine Vergütung einklagen müssen, losgelöst vom vermittelten Kaufvertrag.

Immobilienvermittler sollten bedenken, dass sie nicht die Zahlung ihrer Maklerprovision „erpressen“ können, indem sie die Übertragung des Kaufobjekts verhindern, bis ihre Provision gezahlt wird. Damit verstoßen sie schwerwiegend gegen ihre Treuepflichten.