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Kleine Wohnungen, große Fragen

– Publications

Immobilienmanager

MIKROAPPARTEMENTS

Gerade bei Wohnraum zur Kurzzeit-Vermietung können rechtliche Probleme auftreten, die über das Mietrecht hinausgehen.
Unter Umständen müssen auch Regeln für Beherbergungsbetriebe beachtet werden.

Viele Bauträger und Investoren stürzen sich derzeit auf Mikroappartements, die etwa 20 bis 40 Quadratmeter Wohnfläche messen und für Arbeitnehmer gedacht sind, die beruflich vorübergehend in einer anderen Stadt tätig sind. Während der Woche nutzen sie diese Kleinwohnung, das Wochenende verbringen sie an ihrem Hauptwohnsitz.

Renditen in Gefahr

Oft machen sich die Investoren solcher Gebäude zu wenig Gedanken über die rechtliche und steuerrechtliche Ausgestaltung ihres Investments. Sollen beispielsweise die Appartements nach Fertigstellung einzeln verkauft und anschließend vermietet werden, findet das WEG-Recht Anwendung, soweit eine Teilungserklärung vorliegt.
Bleiben sie hingegen in Händen eines Eigentümers oder des Investors und kümmert sich eine Betreibergesellschaft, eine Mischung aus Verwalter- und Servicefirma, um die Liegenschaft, mindern diese Dienstleistungskosten die Rendite. Ferner kann der Investor dadurch in den gewerblichen Vermietungsbereich geraten. Denn mit Einschalten der Verwalter-/ Servicefirma wird die Immobilie von den Finanzbehörden gegebenenfalls nicht mehr als reine - und steuerfreie - Vermögens­verwaltung angesehen. Bekanntlich ist die Vermietung einer Wohnung an sich keine gewerbliche Betätigung und löst keine Gewerbesteuer aus. Anders ist dies jedoch, wenn sie hotelähnlich angeboten wird und zur Bereitstellung der Räumlichkeiten sachliche und personelle Leistungen hinzukommen, die über eine gängige Vermietung hinausgehen. Ein kurzfristiges Wohnen in einer eingerichteten Wohnung mit einer Verwaltung durch einen Dritten zum Beispiel in einem Boardinghaus, einer Wohnung oder einem Ferienhaus wird in diesem Sinne als gewerblich anzusehen sein. Es Widerspricht einer privaten, gewerbesteuerfreien Vermögensverwaltung (Bundesfinanzhof, Aktenzeichen X B42/lO zu Ferienimmobilien).
Sofern die Vermietung als gewerblich zu beurteilen ist, muss der Eigentümer seine Einkünfte steuerlich als gewerblich angeben, weil diese positiven Einkünfte der Gewerbesteuer unterliegen. Umgekehrt prüft bei Verlusten das Finanzamt den Tatbestand der Liebhaberei.

Wenn der Investor Vor- und Nachteile dieser externen Dienstleistung gegenrechnet, wird er häufig zum Ergebnis kommen, dass die meisten Argumente dennoch für die Einschaltung einer Be­trei­ber­gesell­schaft sprechen. Denn weder er selbst noch etwaige Appartementkäufer haben Zeit und Lust, sich um die häufigen Mieterwechsel zu kümmern. Auf der anderen Seite schätzen die Bewohner Serviceleistungen, die nur externe Dienstleister anbieten können. Dazu zählen etwa Hausmeister-, Wüsche- und Reinigungsservices. Nach Inkrafttreten Von Jörg Dombrowski des Bestellerprinzips im Sommer 2015 ist es ferner ökonomisch sinnvoll, die Vermietung an eine Betreibergesellschaft zu übertragen, die das Gebäude, die Nutzer und Besonderheiten kennt, anstatt einen externen Makler zu beauftragen, der zumeist für die Vermietung ein höheres Honorar verlangt als der Betreiber.

Leerstandsrisiko für Betreibergesellschaft

Der Investor sollte mit der Betreibergesellschaft einen Gewerbemietvertrag abschließen. Der Betreiber wiederum signiert mit den einzelnen Mietern beziehungsweise den Unternehmen, die ihre Mitarbeiter in dem Boardinghaus unterbringen, einzelne Mietverträge. Damit verlagert der Investor die mietvertragliehen Aspekte in den Verantwortungsbereich des Betreibers, der sich um Mietvertragsausgestaltung, Neuvermietung und Ähnliches kümmert. Ferner sollten klare Regelungen zum Leerstandsrisiko getroffen werden. Eventuell lässt sich dies ebenfalls an den Betreiber weiterreichen. Auch hierbei zeigen sich die Vorzüge eines Betreibers gegenüber einer Eigentümergerneinschaft. Letztere darf in der Regel keine langfristigen Betreiberverträge abschließen.
Mietverträge über Boarelinghäuser dürfen nur befristet und mit einer maximalen Laufzeit von sechs Monaten abgeschlossen werden. Die Mieter dürfen diese vier Wände nicht zu ihrem Lebensmittelpunkt machen. Möglicherweise kann die Laufzeit geringfügig länger sein. Der Grund für eine solche Ausweitung sollte im Mietvertrag genannt werden. Der Vermieter läuft jedoch Gefahr, dass die Wohnung immer mehr zum Lebensmittelpunkt wird, je länger der Bewohner darin lebt und schließlich nicht mehr vom Vertragszweck eines vorübergehenden Gebrauchs gesprochen werden kann. Die Folge: Vermieterfreundliche Privilegien wie die Vereinbarung einer kürzeren Kündigungsfrist gemäß Paragraf 573c Absatz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) sind kaum noch möglich. Beim Übergang zu einem herkömmlichen Wohnungsmietverhältnis würden Regeln zum Kündigungsschutz greifen.
Unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten sind kurzzeitige Vermietungen attraktiv. So ermöglichen es beständige Mieterwechsel. die Miete häufiger anzupassen als bei langdauernden Verträgen. Berufspendler. die sich in Appartementhäusern einmieten, verfügen meistens über eine gute Bonität. Um die regelmäßige Überweisung der Miete müssen sich Vermieter selten Sorgen machen. weil die Mieter ihr Appartement oftmals nur zum Schlafen nutzen, kommt es selten zu Nachbarschaftskonflikten. Neben der Befristung sind weitere Aspekte zu beachten. So sollten einige bei langfristigen Mietverträgen übliche Regelungen nicht aufgenommen werden. Dies gilt vor allem für Vereinbarungen zu Untervermietung. Schönheitsreparaturen und Mietanpassungen, da diese im Wesentlichen auf eine dauerhafte Nutzung abstellen.
Grundsätzlich können die meisten Nebenkosten pauschaliert werden, sodass eine Abrechnung entbehrlich ist. Da jedoch über Heizungskosten gemäß der Heizkostenverordnung zwingend eine Abrechnung zu erstellen ist und diese mindestens die Hälfte der Nebenkosten ausmachen, ist von Pauschalen abzuraten. In Zeiten von Punkübertragungen der Messwert-Ergebnisse der Heizkosten dürfte der Aufwand überschaubar sein.

Baukosten fast 20 Prozent höher

Verschiedene Entscheidungen des Bundesgerichtshofs, zuletzt vom 18. März 2015, schränkten die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter weiter ein. So ist dies nur noch bei Übergabe einer neu renovierten Wohnung möglich. Weist die Wohnung nur geringe Abnutzungspuren des Vormieters auf, dürfte keine wirksame Übertragung möglich sein. Bei kurzzeitigen Vermietungen sollte vor diesem Hintergrund sowie der vermutlich eher geringen Übertragung von Nutzungsschäden auf eine Schönheitsreparatur verzichtet werden, zumal die Bewohner bei einer Kaltmiete von teils 15 bis 25 Euro pro Quadratmeter vermutlich kein für Mikroappartements gibt esbesondere rechliche Aspekte zu beachten. Verständnis für Renovierungsarbeiten haben, die sie bei ihrem Auszug organisieren oder selbst ausführen müssten.
Die Baukosten von Mikroappartements sind vergleichsweise hoch, nicht zuletzt weil jedes Zimmer über ein Bad und eine Küchenzeile verfügt, deren Bau und Technikmit Zu- und Ableitungen das Gesamtvolumen gegenüber herkömmlichen Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen um etwa 19 Prozent verteuert. Allerdings kann der Bauherr über den Stellplatzschlüssel versuchen, die Kosten zu senken. Immer mehr Städte reduzieren für zentralen Gebäude ihren Stellplatzschlüssel, teils auf ein Auto für vier Wohnungen, Schließlich entstehen auf der anderen Seite stark nachgefragte Kleinwohnungen. Stattdessen stellen die Betreiber häufig Mietfahrräder oder Carsharing- Angebote an ihren Gebäuden bereit.
Die Vermietung von Mikroappartements ist umso eher als vorübergehend zu qualifizieren, je mehr sie sich an Berufstätige richtet, die ihren Lebensmittelpunkt aus beruflichen Gründen kurzzeitig in eine andere Stadt verlegen müssen. Andererseits wird sie als "echte" Wohnraummiete einzuordnen sein, je mehr sie sich an eine junge und mobile Klientel richtet, die einen offenen Aufenthaltszeitraum wünscht.

Jörg Dombrowski ist Associate Partner bei Hauck Schuchardt in
Frankfurt am Main.