Gewerbemiete mit und ohne Umsatzsteuer
Frankfurter Rundschau
Ein Zahnarzt möchte neben seinen Behandlungsräumen ein Dentallabor einrichten. Grundsätzlich sind nicht nur Wohnungs-, sondern zum Beispiel für heilende Berufe wie Ärzte auch Gewerbemieten von der Umsatzsteuer befreit. Der Vermieter kann aber auf die Befreiung verzichten, wenn sein Mieter umsatzsteuerpflichtige Einnahmen erzielt.
Übt der Mieter, in diesem Fall der Zahnarzt, in seinen Räumen parallel umsatzsteuerpflichtige und steuerfreie Tätigkeiten aus, so kommt es darauf an, ob seine umsatzsteuerfreien Einnahmen mehr als fünf Prozent des Gesamtumsatzes ausmachen. Dann bleibt die Miete steuerbefreit. Anderes gilt, sofern er umsatzsteuerpflichtige Laborleistungen nur in bestimmten Räumen erbringt. Vermieter und Zahnarzt sollten in einer Mietvertragsergänzung die umsatzsteuerpflichtig genutzten Räume ausweisen und die Miete anteilig mit Umsatzsteuer belegen.
Der Vermieter muss dem Finanzamt gegenüber nachweisen, dass seine Mieter in den umsatzsteuerpflichtig vermieteten Räumen entsprechende Erträge erbringen.
De facto erhöht sich für den Zahnarzt nicht die Miete, weil er die in Rechnung gestellte Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend machen kann. Auch der Vermieter profitiert von einer Umsatzsteueroption: Sowohl beim Bau als auch bei umfassender Sanierung seiner Mieträume kann er ebenfalls einen Vorsteuerabzug anführen. Muss er für diese Maßnahmen einen Kredit aufnehmen, verringern sich die Kosten, weil er nur den Nettobetrag finanzieren muss; seine Mieter können sich über eine geringere Nettomiete freuen.
Volker Szpak
Der Autor ist Rechtsanwalt und Steuerberater in der Frankfurter Kanzlei HauckSchuchardt.