Trotz nicht erfüllter Bedingung ist der Maklerlohn fällig
Immobilien Zeitung
Maklerrecht. Hängt die Fälligkeit eines Maklerhonorars von einem bestimmten Ereignis ab, das später nicht eintritt, muss der Zeitpunkt der Fälligkeit nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung des Parteiwillens bestimmt werden.
OLG München, Urteil vom 7. Dezember 2017, Az. 23 U 2440/17
Der Fall
Ein Makler sollte einer Projektgesellschaft einen Investor vermitteln. In dem entsprechenden Vertrag wurde ein Honorar bei einer erfolgreichen Vermittlung vereinbart. Die Vereinbarung sah vor, dass "die Fälligkeit die Zustimmung des Investors zur Auszahlung des Erfolgshonorars voraussetzt". Der Makler fand einen Investor und forderte sein Honorar in Höhe von 220.000 Euro. Die Projektgesellschaft verweigerte die Zahlung. Sie begründete das damit, dass der Investor der Zahlung nicht zugestimmt habe.
Die Folgen
Das Maklerhonorar ist fällig, urteilte das OLG München. Nach dem Wortlaut der Vereinbarung setzt die "Fälligkeit" voraus, dass der Investor der Auszahlung des Erfolgshonorars zustimmt. Der Vermittler musste die Regelung nicht dahingehend verstehen, dass schon das Entstehen seines Honoraranspruchs von der Zustimmung des Investors abhängt. Dass der Investor nicht nur über den Zeitpunkt, sondern auch über den Anspruch generell entscheiden darf, wird den Maklerinteressen nicht gerecht und lässt sich auch nicht aus dem Wortlaut der "Fälligkeit" ableiten. Die Vereinbarung ist daher eine reine Fälligkeitsregelung und keine Regelung zur Entstehung des Anspruchs, so das OLG. Haben die Parteien die Fälligkeit eines Makleranspruchs von einem bestimmten Ereignis abhängig gemacht, das später nicht eintritt, dann muss der Zeitpunkt der Fälligkeit nach Treu und Glauben auf Basis des Parteiwillens bestimmt werden. Die Provision wird daher nach Ablauf der Zeit fällig, innerhalb derer die Zustimmung des Investors erwartet werden kann. Dies war vorliegend spätestens bei Klageerhebung durch den Makler der Fall.
Was ist zu tun?
Fälligkeitsregelungen in Maklerverträgen, aber auch in allen sonstigen Verträgen, sollten möglichst unmissverständlich getroffen werden. Schwierigkeiten ergeben sich häufig, wenn die Fälligkeit von einem bestimmten Ereignis oder einer bestimmten Erklärung abhängen soll. Tritt dieses Ereignis nicht ein oder wird eine entsprechende Erklärung nicht - oder nicht wie vorgesehen - abgegeben, wird der Provisionsanspruch grundsätzlich nicht fällig. Dann ist die Zahlungsverpflichtung nach Treu und Glauben zu bestimmen, wobei der mutmaßliche Willen der Parteien beachtet werden muss (§ 242 BGB). Dabei kommt es auf den Einzelfall an. Um zu vermeiden, dass die Auszahlung sich verzögert und es ggf. zu langwierigen gerichtlichen Auseinandersetzungen kommt, ist auf eine hinreichend bestimmte Regelung im Vertrag zu achten. ahl
Rechtsanwalt Hans-Christian Hauck von HauckSchuchardt