Makler zahlt den notariellen Kaufvertragsentwurf
Immobilien Zeitung
Maklerrecht: Der Makler veranlasst die Erstellung eines notariellen Kaufvertragsentwurfs, eine Beurkundung kommt nicht zustande Wer muss für den Vertragsentwurf zahlen?
Der Fall
Ein Kaufinteressent hatte Interesse am Erwerb eines landwirtschaftlichen Objekts. Die Verkäufer hatten einen Makler mit der Vermarktung beauftragt. Der Makler meldete sich bei dem Kaufinteressenten aufgrund eines von diesem per Zeitung aufgegebenen Suchanzeige. Die Beteiligten trafen sich und verhandelten über den Kauf. Der Makler rief danach den Notar an und bat um Erstellung eines Vertragsentwurfs. Zu einer Beurkundung kam es nicht. Der Notar stellte dem Kaufinteressenten die Vertragserstellung in Rechnung. Der Kaufinteressent weist die Rechnung zurück und verweist auf den Makler, da er dem Notar nie einen Auftrag erteilt und den Makler hierzu auch nicht bevollmächtigt habe.
Die Folgen
Mit Erfolg! Der Makler muss zahlen. Eine Beauftragung des Notars durch den Kaufinteressenten ist nicht erfolgt. Den Auftrag der Vertragserstellung kam vom Makler. Dieser Auftrag ist dem Kaufinteressenten jedoch nicht zuzurechnen; es fehlt an der Erteilung einer entsprechenden Vollmacht oder der nachträglichen Genehmigung durch den Kaufinteressenten. Der Kaufinteressent war zwar grundsätzlich damit einverstanden, dass der Notar einen Vertragsentwurf veranlasst, für mit Grundstücks- und Notargeschäften nicht vertrauen Personen ist jedoch nicht ohne weiteres offenkundig, dass ein vom Makler angeforderter Kaufvertragsentwurf für ihn kostenpflichtig ist, auch wenn der Vertrag später nicht abgeschlossen wird. Im Rahmen der Vertragsanbahnung kann ein Kaufinteressent grundsätzlich davon ausgehen, dass für ihn die Tätigkeit des Maklers kostenfrei bleibt, solange ein Vertrag nicht geschlossen wird. Der Makler hätte ausdrücklich auf die Kostenpflicht eines notariellen Entwurfs hinweisen müssen.
Was ist zu tun?
Die Beauftragung eines Notars mit der Vertragserstellung löst Kosten aus, auch wenn der Vertrag später nicht beurkundet wird. Fraglich ist, wer diese Kosten tragen muss. Grundsätzlich zahlt derjenige, der den Vertrag in Auftrag gibt. Der Makler muss, wenn er nicht selbst als Kostenschuldner des Notars haften möchte, den entsprechenden Auftrag einer der Kaufvertragsparteien zur Bestellung des Entwurfs bzw. eine entsprechende Vollmacht inne haben und auch nachweisen können. Sofern die entsprechende Kaufvertragspartei in Grundstücksgeschäften unerfahren ist, muss der Makler diese – vor Bestellung eines Notarentwurfs auf deren Kosten - auf die Kosten und deren Anfall auch im Falle eines Scheiterns des Geschäfts ausdrücklich hinweisen. Andernfalls läuft der Makler Gefahr, letztlich selbst für den Vertragsentwurf zahlen zu müssen.
OLG Hamm, Beschluss vom 29.06.2016 – 15 W 367/15
Rechtsanwalt Jörg Dombrowski